宅建士合格教科書｜2026年度（令和8年度）

宅建士合格教科書

宅建業法・権利関係・法令上の制限・税その他の 4 科目を、当事者関係図・手続きフロー・数直線などの図解で理解する独学者向け教科書です。人気講義の頻出論点分析を織り込み、2026年度（令和8年度）試験（2026 年 10 月 18 日実施）の法改正に対応しています。

全 23 章図解 155 枚一問一答 274 問 2026年度（令和8年度）法改正対応模試 50 問

第 1 章から始める

この教科書について

読者として、法律学習が初めての独学受験生を想定しています。各章は「学習目標 → 本文（概念 → 図解 → 数字の表）→ ひっかけポイント → 一問一答 → まとめ」で構成され、章ごとに独立して読めます。まず第 1 章で試験の全体像と戦略をつかんでから、配点最大の宅建業法（第 I 部）に進むのがおすすめです。

図 0-1　本書の学習パスと科目別の目標得点。合計 50 問中 38 点前後を取れば合格圏です。学習順は「業法から」が定石ですが、各部は独立しているので苦手分野から読んでも構いません。

法令の基準日: 本書は 2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令に基づいています（2026年度（令和8年度）試験の出題基準日）。2026 年度は拘禁刑への一本化・区分所有法の大改正・住所等変更登記の義務化など重要改正が多く、該当箇所には「2026年法改正」の注意書きを付けています。

情報の鮮度: 統計データ・税の特例の適用期限などは変わります。本書は 2026-08 時点の情報に基づくため、受験直前に最新の統計・法改正情報を必ず確認してください。試験の申込み・日程などの公式情報は不動産適正取引推進機構が正です。

模擬試験

教科書を一通り読んだら、本試験と同じ形式・同じ科目構成の 50 問で力試しをしましょう。ブラウザ上で解答・採点でき、全問に解説と該当章への復習リンクが付いています。

実力診断模試第 1 回（本試験形式・50 問）問 1〜14 権利関係／15〜22 法令上の制限／23〜25 税・その他／26〜45 宅建業法／46〜50 免除科目。採点機能・全問解説つき。 50 問｜120 分｜2026年度（令和8年度）法改正対応

目次

序章　試験ガイド

第 1 章宅建試験の全体像と合格戦略試験制度・合格ラインの推移・科目別配点を最新データで整理し、38点前後を狙う得点戦略と学習計画、2026年度法改正の全体像をつかむ序章です。全 50 問の設計図｜図解 6 枚｜一問一答 11 問

第 I 部　宅建業法（20問）

第 2 章宅建業と免許制度宅地・建物×取引×業の3要素で免許の要否を判定し、自ら貸借の例外、事務所と免許の区分、有効期間5年と更新・免許換え、5年欠格グループの仕分けまでを一気に固めます。例年 2〜3 問出題｜図解 6 枚｜一問一答 12 問第 3 章宅地建物取引士合格→登録→宅建士証の3ステップと有効期間、変更の登録と登録の移転の違い、宅建士証の提示・提出・返納、専任の宅建士の設置基準を、業者の免許制度との対比で固めます。例年 2〜3 問出題｜図解 6 枚｜一問一答 12 問第 4 章営業保証金と保証協会 1,000万円の営業保証金と60万円の分担金。供託・還付・取戻しと弁済業務の数字・期限・手続を対比表と時系列図で整理し、例年2問を取り切ります。例年 2 問出題｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 5 章媒介契約と業務上の規制広告の誇大表示・開始時期・取引態様の3規制から、媒介契約3類型の数字、34条の2書面、手付貸与の禁止、帳簿・名簿・案内所の届出までを図表で総整理します。例年 4〜5 問出題｜図解 6 枚｜一問一答 12 問第 6 章重要事項説明（35条書面）と 37条書面誰が誰にいつ説明するかの基本から、売買・貸借の記載事項マトリクス、区分所有と貸借の特有事項、供託所等の説明、37条書面との完全対比までを図表で整理します。例年 3〜5 問出題（業法の最重要テーマ）｜図解 6 枚｜一問一答 12 問第 7 章 8種制限 — 自ら売主の特別規制業者間取引には及ばない8種制限の前提判定から、クーリング・オフの場所と8日、手付の2割、保全措置の5％・10％・1,000万円までを図表で固めます。例年 2〜3 問出題｜図解 7 枚｜一問一答 11 問第 8 章報酬・監督処分・住宅瑕疵担保履行法速算式と貸借・空家特例の報酬計算、業者・宅建士への監督処分の権限分担と罰則、問45定番の住宅瑕疵担保履行法までを図と数字の表で仕上げます。例年 3 問前後出題｜図解 6 枚｜一問一答 12 問

第 II 部　権利関係（14問）

第 9 章民法の基礎 — 制限行為能力者と意思表示無効と取消しの違いから、制限行為能力者4類型、心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫まで。第三者が現れたら誰が勝つかを図と対比表で判定できるようにする。例年 1〜2 問出題｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 10 章代理と時効代理の3要件から無権代理・表見代理・相続との組合せまでを図解し、取得時効10年／20年と消滅時効5年／10年、完成猶予と更新の体系表で判定できるようにする。例年 2 問前後出題｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 11 章物権変動と不動産登記法契約だけで所有権は移るが、第三者との勝負は登記で決まる。前後理論・相続と登記から、登記記録の読み方と2026年施行の住所等変更登記の義務化まで図解で整理します。例年 2 問前後出題（登記法 1 問＋物権変動 1 問）｜図解 6 枚｜一問一答 12 問第 12 章抵当権と担保物権抵当権の効力範囲・物上代位・法定地上権・抵当権消滅請求から根抵当権まで、競売での優先弁済をめぐるルールを図解と対比表で整理します。例年 1〜2 問出題｜図解 6 枚｜一問一答 12 問第 13 章債権総論 — 債務不履行・解除から保証・債権譲渡まで債務不履行・損害賠償・解除・危険負担から、弁済と相殺、債権譲渡の対抗要件、保証と連帯債務まで、改正民法で結論が変わった論点を図解と対比表で整理します。例年 2〜3 問出題｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 14 章契約各論と不法行為 — 売買・賃貸借から使用者責任まで手付解除・契約不適合責任の4本柱・賃貸借の転貸と敷金・請負と委任、そして使用者責任と工作物責任まで、契約各論と不法行為の急所を図解で整理します。例年 2〜3 問出題｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 15 章借地借家法借地の「30→20→10」と借家の「1年前〜6か月前・6か月・3か月」、対抗要件と定期借地権・定期建物賃貸借を図解と対比表で固めます。例年 2 問出題（借地 1 問＋借家 1 問）｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 16 章区分所有法と相続 — 2026年大改正を含む 2026年4月施行の区分所有法大改正で決議の母数が「出席者」に変わりました。新旧対比表と建替え4/5の例外構造、相続人の順位・遺言・遺留分までを図解で押さえます。例年 2 問出題（区分所有法 1 問＋相続 1 問）※2026年度は改正で要注意｜図解 8 枚｜一問一答 12 問

第 III 部　法令上の制限（8問）

第 17 章都市計画法国土の5区分という地図と用途地域13種類の判別キーワードを図で整理し、開発許可の規模基準1,000㎡・3,000㎡・1haと許可不要の例外、完了公告前後の建築制限まで押さえます。例年 2 問出題（うち開発許可 1 問）｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 18 章建築基準法 2025年改正後の建築確認（新2号・新3号）から、道路・用途制限・建蔽率・容積率・高さ・防火規制まで、頻出数字を図と表で総整理します。例年 2 問出題　※2025年4月改正（建築確認）に注意｜図解 6 枚｜一問一答 12 問第 19 章国土利用計画法と農地法事後届出の「権利取得者・2週間・利用目的だけ」と面積2・5・10、農地法3条4条5条の許可権者と市街化区域の特例を図と対比表で固め、例年2問を取り切ります。例年 2 問出題（国土法 1 問＋農地法 1 問）｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 20 章土地区画整理法・盛土規制法・その他の法令減歩・換地・仮換地のしくみを図で腹落ちさせ、盛土規制法の許可数値と届出期限、その他の法令の許可権者一覧まで整理して、例年2問を取り切ります。例年 2 問出題（区画整理 1 問＋盛土規制法 1 問）｜図解 7 枚｜一問一答 12 問

第 IV 部　税・その他（8問）

第 21 章不動産に関する税金不動産取得税と固定資産税を対比表で切り分け、令和8年度改正の面積要件と免税点を押さえたうえで、譲渡所得の特例・登録免許税・印紙税まで仕上げます。例年 2 問出題（地方税 1 問＋国税 1 問）｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 22 章地価公示法と不動産鑑定評価基準地価公示の手続と「指標か規準か」の対比、鑑定評価の価格4種類と3手法を図解で整理し、交互出題の1問を確実に取りにいきます。例年どちらか 1 問出題｜図解 7 枚｜一問一答 12 問第 23 章 5問免除科目 — 機構・景表法・統計・土地・建物機構の証券化支援と直接融資の例外、表示規約の数字、統計の増減方向、土地の地形判定と建物の構造。5分野を図と表で一気に固め、問46〜50の5問を得点源にします。問 46〜50 で毎年 5 問（登録講習修了者は免除）｜図解 8 枚｜一問一答 12 問