媒介契約と業務上の規制

広告に関する 3 つの規制

広告は消費者が物件と最初に出会う入口です。そこで宅建業法は、①誇大広告等の禁止（32条）、②広告開始時期の制限（33条）、③取引態様の明示（34条）の 3 つで広告を縛っています。いずれも「消費者に誤った判断材料を与えない」という趣旨で貫かれています。

誇大広告等の禁止

物件の所在・規模・形質、現在または将来の利用の制限・環境・交通その他の利便、代金・借賃等の対価の額や支払方法、代金等に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させる表示をしてはなりません。

ここで狙われるのは違反の成立時期です。誇大広告は広告をした時点で違反が成立します。誰も問い合わせてこなくても、契約が成立しなくても、損害を受けた人が一人もいなくても違反です。また、存在しない物件や、存在するが売る意思のない物件を広告する「おとり広告」も違反に含まれます。違反には監督処分に加えて罰則（6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、または併科）があります。

広告開始時期の制限 — 未完成物件はいつから広告できるか

造成前の宅地や建築前・建築中の建物（未完成物件）は、開発許可・建築確認その他法令に基づく許可等の処分の後でなければ広告できません。許可や確認が下りなければ、その物件は絵に描いた餅かもしれないからです。「建築確認申請中」と正直に注記しても広告は許されません。

この規制は売買・交換・貸借のすべて、自ら取引・代理・媒介のすべての取引態様に適用されます。一方、よく似た規制に契約締結時期の制限（36条）があります。こちらは許可・確認前に契約を締結してはならないという規制ですが、対象は売買・交換だけで、貸借の媒介・代理には適用されません。貸借は所有権が動かず、借主の被害が売買ほど大きくないためです。この非対称が最大の出題ポイントです。

取引態様の明示

宅建業者がその物件の売主なのか、代理なのか、媒介なのかで、報酬の要否も責任の中身も変わります。そこで、広告をするときと注文を受けたとき（遅滞なく）の両方で取引態様の別を明示しなければなりません。広告で明示済みでも注文時の明示は省略できず、注文者が取引態様を知っていても省略できません。数回に分けて広告するときは、その都度明示が必要です。

媒介契約の 3 類型 — 拘束が強いほど義務が重い

売却を頼んだのに何もしてくれない「放置」、他社に頼ませず情報を抱え込む「囲い込み」。媒介契約の規制（34条の2）は、こうした依頼者の被害を防ぐ仕組みです。類型は 3 つあります。

• 一般媒介 — 他の宅建業者にも重ねて依頼できる。自分で相手方を見つける（自己発見取引）ことも自由
• 専任媒介 — 他の業者への重ねての依頼は不可。自己発見取引は可
• 専属専任媒介 — 他の業者も不可、自己発見取引も不可。見つけた相手とも必ずその業者を通す

依頼者を強く拘束する類型ほど、業者には手厚い義務（短い期間・頻繁な報告・早い登録）が課されます。「拘束とサービスは比例する」と理解すれば、数字の大小を間違えません。

数字まわりの正確な理解が得点を分けます。

• 有効期間 — 専任・専属専任は 3ヶ月以内。3ヶ月を超える定めをしても契約は無効にならず、3ヶ月に短縮されます。更新は依頼者の申出があるときに限り可能で（更新後も 3ヶ月以内）、「申出がなくても自動更新」とする特約は依頼者が宅建業者であっても無効です。
• 業務処理状況の報告 — 専任は 2 週間に 1 回以上、専属専任は 1 週間に 1 回以上。口頭でもかまいません。こちらには休業日の除外はありません。
• 申込みの報告 — 購入等の申込みがあったときは、一般媒介でも遅滞なく依頼者に報告しなければなりません。

指定流通機構（レインズ）への登録と成約の通知

レインズは業者間の物件情報ネットワークです。専任・専属専任では他の業者に頼めないぶん、情報を市場へ強制的に流通させて売れ残りを防ぎます。登録事項は物件の所在・規模・形質、売買すべき価額、主要な法令上の制限、専属専任媒介である場合はその旨など。依頼者の氏名・住所は登録事項ではありません（個人情報を市場にさらす必要はないからです）。

媒介契約書面（34条の2書面）

媒介契約自体は口頭でも成立します。しかし「頼んだ・頼んでいない」「報酬はいくらか」の紛争を防ぐため、売買・交換の媒介契約を締結したら、遅滞なく書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません（依頼者の承諾があれば電磁的方法による提供も可）。代理契約にも準用されます。押さえるべき骨格は 3 点です。

1. 貸借の媒介・代理には適用なし — 貸借で書面を交付しなくても違反ではありません。独学者が最も見落とす頻出論点です。
2. 記名押印するのは宅建業者 — 宅建士の記名は不要です。宅建士の記名が必要なのは 35 条書面・37 条書面であり、34条の2書面は宅建士の独占業務と無関係です。
3. 一般媒介でも交付は必要 — 3 類型のどれで締結しても、売買・交換の媒介である限り書面は必要です。依頼者が宅建業者でも省略できません。

記載事項は定めがなくても一切省略できません。また、業者が売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。根拠の明示は口頭でもよく、根拠を示すための査定に要した費用を依頼者に請求することはできません。

業務に関する禁止事項と守秘義務

契約を「取る」ための不当な圧力・甘言から相手方を守る規制群です（47条・47条の2）。試験では「どこまでが違反か」の線引きが問われます。

断定的判断の提供は故意でなくても違反です（「そう信じていた」は通用しません）。また 47 条の 2 の禁止行為（断定的判断・威迫・迷惑勧誘等）には罰則の定めがなく、指示処分・業務停止処分などの監督処分で対応します。一方、重要な事実の不告知等と手付貸与等の誘引には罰則もあります。

守秘義務（45条・75条の3）も業務規制の一つです。宅建業者とその従業者は、正当な理由なく、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。義務を課す条文は名宛人ごとに分かれていて、宅建業者は 45 条、その使用人その他の従業者は 75 条の 3 です。この義務は廃業後・退職後も続きます。正当な理由の例は、①本人の承諾がある場合、②裁判で証人として証言を求められた場合、③取引の相手方に重要事項として告げるべき場合（告知義務が守秘義務に優先する）です。

従業者証明書・従業者名簿・帳簿

「誰が働いていて、どんな取引をしたか」を追跡可能にする規制です。数字と起算点の入替えが繰り返し出題されています。

• 従業者証明書 — 従業者に携帯させなければ業務に従事させてはなりません。一時的なアルバイトや非常勤の役員にも携帯させる必要があります。取引の関係者から請求があったときは提示義務があり、宅建士証の提示では代わりになりません。
• 従業者名簿 — 事務所ごとに備え、最終の記載をした日から 10 年間保存。取引の関係者から請求があれば閲覧させる義務があります。
• 帳簿 — 事務所ごとに備え、取引のあったつど記載します（月末にまとめて記載は違反）。各事業年度の末日で閉鎖し、閉鎖後 5 年間（自ら売主となる新築住宅の取引は 10 年間）保存。顧客情報の塊なので閲覧義務はありません。

標識の掲示と案内所等の規制

宅建業者は、事務所だけでなく業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲示しなければなりません（50条1項）。無免許業者の紛れ込みを外から見分けられるようにする趣旨です。掲示するのはあくまで標識であり、「免許証の掲示義務」は存在しません。モデルルームや現地案内所のほか、一団（10 区画以上の宅地・10 戸以上の建物）の宅地建物を分譲する場合はその物件の所在する場所にも売主業者の標識が必要です。他の業者に販売代理・媒介を依頼して案内所を設置させる場合、案内所の標識は設置した代理・媒介業者が掲げ、そこに売主の商号・免許証番号も記載します。

さらに、案内所等のうち契約の締結または申込みの受付を行う場所には、重い規制が上乗せされます（50条2項の届出＋専任宅建士の設置）。ここで主体を取り違えないでください。届出も標識も、案内所を設置した代理・媒介業者が行います。売主業者にその案内所の届出義務はありません（売主業者に求められるのは、前述のとおり分譲物件の所在する場所への標識の掲示です）。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

対比表を自分の手で再現できるようになったら、次章「重要事項説明（35条書面）と 37条書面」へ。この章で学んだ「書面は誰が・誰に・いつ」の視点が、業法最大の得点源でそのまま武器になります。