実力診断模試第1回｜宅建士合格教科書

問 1 権利関係標準

Aは、Bと通謀して、A所有の甲土地をBに売却したように仮装し、甲土地についてB名義の所有権移転登記をした。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1Bが甲土地を、AB間の売買が仮装のものであることを知らないCに売却した場合、Cは、そのことを知らないことについて過失があるときは、Aに対して甲土地の所有権の取得を主張することができない。 2Bの一般債権者Dが、AB間の売買が仮装のものであることを知らずに、Bの財産である甲土地を差し押さえた場合、Dは民法第94条第2項の「第三者」に当たらないので、Aは、Dに対してAB間の売買が無効であることを主張することができる。 3Bが甲土地を、AB間の売買が仮装のものであることを知らないCに売却し、その後Cが、そのことを知っているEに甲土地を売却した場合、Eは、Aに対して甲土地の所有権の取得を主張することができる。 4Bが甲土地について、AB間の売買が仮装のものであることを知らないFのために抵当権を設定し、その旨の登記をした場合、Aは、Fに対して当該抵当権の設定が無効であることを主張することができる。

問 2 権利関係標準

Aの子Bは、Aから何らの代理権も与えられていないにもかかわらず、Aの代理人と称して、A所有の甲土地をCに売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1Cは、契約の時にBが代理権を有しないことを知っていたときであっても、Aに対し、相当の期間を定めて追認をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができ、Aがその期間内に確答をしないときは、追認を拒絶したものとみなされる。 2Cは、契約の時にBが代理権を有しないことを知らなかったときは、Aが追認をしない間は、Bとの間の契約を取り消すことができる。 3Aが追認も追認の拒絶もしないまま死亡し、BがAを単独で相続した場合、Bは、本人の資格において追認を拒絶することができるので、Cは、Bに対して甲土地の引渡しを求めることができない。 4Bが死亡し、AがBを単独で相続した場合、Aは、本人の資格において追認を拒絶することができるが、これによって無権代理人Bが負っていた民法第117条の責任を免れることはできない。

問 3 権利関係やや難

AがBに対して有する貸金債権の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1AとBが権利についての協議を行う旨の合意を書面でしたときは、その合意があった時から1年を経過した時（当事者が1年に満たない協議期間を定めたときは、その期間を経過した時）その他法律で定める時のいずれか早い時までの間は時効は完成しないが、この合意によって時効の完成が猶予される期間は、通じて5年を超えることができない。 2Aが裁判上の請求をしたが、確定判決によって権利が確定することなくその訴えを取り下げた場合、時効の完成猶予の効力は取下げの時に失われ、その時から新たに時効が進行を始める。 3Aが催告をしたときは、その時から6か月を経過するまでの間は時効は完成せず、その6か月の期間内に再度の催告をすれば、その時から更に6か月間時効の完成が猶予される。 4Bが債務の存在を承認したときは、その時から6か月を経過するまでの間は時効の完成が猶予されるが、時効の更新の効力を生ずることはない。

問 4 権利関係標準

A所有の甲土地の物権変動と登記に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1AがBの詐欺により甲土地をBに売却し、Bがこれを善意無過失のCに転売して所有権移転登記を了した後に、AがAB間の売買契約を詐欺を理由に取り消した場合、Aは、Cに対して甲土地の所有権を主張することができる。 2AがBに甲土地を売却して所有権移転登記をした後、Bの債務不履行を理由に売買契約を解除し、その後にBが甲土地をCに売却した場合、Aは、登記がなくてもCに対して甲土地の所有権を主張することができる。 3Bが甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に20年間占有して取得時効が完成した後、AがCに甲土地を売却して所有権移転登記をした場合、Bは、登記がなくてもCに対して時効による所有権の取得を主張することができる。 4AがBに甲土地を売却した後、Cにも甲土地を売却した場合において、Cが、Bを害する目的でBの登記の欠缺を主張する背信的悪意者に当たるときは、Bは、登記がなくてもCに対して甲土地の所有権を主張することができる。

問 5 権利関係標準

Aは、Bに対する貸金債権を担保するため、B所有の甲建物に抵当権の設定を受け、その旨の登記をした。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1Aの抵当権の効力は、抵当権設定当時に甲建物に備え付けられていた従物には及ばない。 2Aの抵当権の設定登記後に甲建物をBから賃借し、競売手続の開始前から甲建物を使用しているCは、甲建物が競売により買受人Dに売却された場合、Dの買受けの時に直ちに甲建物をDに明け渡さなければならない。 3Bが甲建物をEに賃貸している場合、Aは、Bが有する賃料債権について物上代位権を行使することができるが、そのためには、賃料が払い渡される前に当該賃料債権を差し押さえなければならない。 4Aは、被担保債権の利息については、満期となった最後の3年分に限り、後順位の抵当権者に優先して弁済を受けることができる。

問 6 権利関係基本

Aを売主、Bを買主とする甲建物の売買契約における債務不履行及び契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aが甲建物の引渡債務を履行しない場合、Bは、その不履行がAの責めに帰すべき事由によるものであるときに限り、売買契約を解除することができる。 2Bが相当の期間を定めて履行の催告をしたにもかかわらずその期間内に履行がされなかった場合であっても、その期間を経過した時における債務の不履行が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、Bは売買契約を解除することができない。 3Aの甲建物の引渡債務の全部の履行が不能となった場合であっても、Bは、相当の期間を定めて履行の催告をした後でなければ、売買契約を解除することができない。 4Bの代金支払債務の履行遅滞が不可抗力によるものであるときは、Bは、Aに対して遅延損害金を支払う義務を負わない。

問 7 権利関係やや難

個人が保証人となる保証債務及び連帯債務に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1保証契約は、書面でしなければその効力を生じないが、その内容を記録した電磁的記録によってされたときは、書面によってされたものとみなされる。 2債権者が連帯保証人に対して債務の履行を請求した場合、その効力は主たる債務者にも及び、主たる債務についても時効の完成猶予の効力を生ずる。 3連帯債務者の1人に対して債務の免除がされた場合、他の連帯債務者は、その1人の負担部分について債務を免れる。 4一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする個人根保証契約は、極度額を定めなかったときであっても、その効力を妨げられない。

問 8 権利関係標準

宅地建物取引業者ではないAが、その所有する甲建物を、宅地建物取引業者ではないBに売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1BがAに解約手付を交付した場合、Bは、既に自らが履行に着手していても、Aが履行に着手する前であれば、手付を放棄して売買契約を解除することができる。 2BがAに解約手付を交付した場合、Aが解約手付による解除をするには、手付の倍額を現実に提供しなければならず、その旨を口頭で告げるだけでは足りない。 3引き渡された甲建物が品質に関して契約の内容に適合しないものであった場合、Bは、その不適合を知った時から1年以内にその旨をAに通知しなければ、原則として、その不適合を理由として履行の追完を請求することができない。 4引き渡された甲建物が品質に関して契約の内容に適合しないものであった場合、Bが代金の減額を請求するには、その不適合がAの責めに帰すべき事由によるものであることを要する。

問 9 権利関係標準

Aを賃貸人、Bを賃借人として、建物の所有を目的としない甲土地の賃貸借契約が締結された。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1BがAの承諾を得ずに甲土地をCに転貸し、Cに使用又は収益をさせた場合、Aは、その転貸がAに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときであっても、賃貸借契約を解除することができる。 2BがAの承諾を得て甲土地をCに転貸した場合において、AがBの賃料の不払いを理由に賃貸借契約を解除するには、Aは、Cに対しても賃料を支払う機会を与えるための催告をしなければならない。 3Bが甲土地について有益費を支出した場合、Bは、賃貸借の終了の時に、その価格の増加が現存する場合に限り、Aの選択に従い、その支出した金額又は増価額の償還をAに請求することができる。 4AがBから敷金の交付を受けている場合において、賃貸借が終了したときは、Bは、甲土地の明渡しと引換えに、Aに対して敷金の返還を請求することができる。

問 10 権利関係基本

Aが死亡した場合の相続人及び法定相続分に関する次の記述のうち、各記述に記載された者以外に相続人はいないものとして、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aに配偶者B並びに子C及びDがいる場合において、Cが相続の放棄をしたときは、Cの子Eが代襲してAの相続人となり、Eの法定相続分は4分の1となる。 2Aに配偶者B並びに父C及び母Dがおり、Aに子がいない場合、Bの法定相続分は3分の2、C及びDの法定相続分は各6分の1となる。 3Aに配偶者B並びに兄C及び妹Dがおり、Aに子及び直系尊属がいない場合、Bの法定相続分は2分の1、C及びDの法定相続分は各4分の1となる。 4Aに子B及びCがいる場合において、Bが相続の開始以前に死亡していたときはBの子Dが代襲相続人となるが、Dも相続の開始以前に死亡していたときは、Dの子Eが再代襲して相続人となることはない。

問 11 権利関係基本

Aが所有する甲土地について、Bが建物の所有を目的として賃借する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1AB間の借地契約において存続期間を20年と定めた場合、その定めは無効となり、存続期間は30年となる。 2借地権の存続期間が満了する場合において、甲土地上に建物が存在しないときであっても、Bが甲土地の使用を継続し、Aが遅滞なく異議を述べなかったときは、借地契約は従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。 3専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、存続期間を30年として、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、建物買取請求権も生じない旨を定める借地権を設定する場合、その契約は書面によってすれば足り、公正証書によることを要しない。 4Bが甲土地上に登記された建物を所有していたが、その建物が滅失した場合、Bは、その旨を甲土地の上の見やすい場所に掲示すれば、建物の滅失があった日から5年間は借地権を第三者に対抗することができる。

問 12 権利関係基本

Aを賃貸人、Bを賃借人として、A所有の甲建物について建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約ではないものとする。）が締結された。この場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1AB間で甲建物の賃貸借の存続期間を6か月と定めた場合、その定めは無効となり、存続期間は1年となる。 2Bが甲建物の引渡しを受けた後にAが甲建物をCに譲渡した場合、Bは、賃借権の登記を備えていなくても、Cに対して甲建物の賃借権を主張することができる。 3AB間の賃貸借に期間の定めがある場合において、Aが期間の満了の6か月前までにBに対して更新をしない旨の通知をしたときは、正当の事由の有無にかかわらず、賃貸借は期間の満了によって終了する。 4Bが甲建物にAの同意を得て付加した造作について、賃貸借の終了時にBがAに対して買取りを請求することができない旨の特約は、Bに不利なものとして無効である。

問 13 権利関係やや難 2026年法改正

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に定める集会の決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、原則として、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。 2建替え決議は、集会において、出席した区分所有者及びその議決権の各5分の4以上の多数ですることができる。 3建物が耐震性を有しないことその他の法律で定める客観的な事由があるときは、建替え決議は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数ですることができる。 4建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議は、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上の多数で決する。

問 14 権利関係標準 2026年法改正

所有権の登記名義人に係る登記の申請義務に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該登記名義人は、その変更があった日から2年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。 2所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記の申請を、正当な理由がないのに怠ったときは、10万円以下の過料に処せられる。 3所有権の登記名義人について相続の開始があった場合、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。 4相続により所有権を取得した者が、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らがその相続人である旨を、相続による所有権の移転の登記の申請義務が定められた期間内に登記官に申し出たときは、その者は当該申請義務を履行したものとみなされる。

問 15 法令上の制限基本

地域地区及び地区計画に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため、当該用途地域の指定を補完して定める地区である。 2高度利用地区は、用途地域内において市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の高さの最高限度及び最低限度を定める地区である。 3都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図る必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる。 4地区整備計画が定められている地区計画の区域内において土地の区画形質の変更又は建築物の建築を行おうとする者は、原則として、当該行為に着手する日の30日前までに、行為の種類、場所等を市町村長に届け出なければならない。

問 16 法令上の制限標準

開発行為の許可（都市計画法第29条第1項又は第2項の許可をいう。以下この問において「開発許可」という。）に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、正しいものはどれか。

1市街化調整区域内において、農業を営む者の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う1,500平方メートルの土地の区画形質の変更については、開発許可を受けなければならない。 2準都市計画区域内において、店舗の建築の用に供する目的で行う2,000平方メートルの土地の区画形質の変更については、開発許可を受ける必要はない。 3市街化区域内において、図書館の建築の用に供する目的で行う1,500平方メートルの開発行為については、開発許可を受けなければならない。 4都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、住宅の建築の用に供する目的で行う8,000平方メートルの開発行為については、開発許可を受けなければならない。

問 17 法令上の制限標準 2026年法改正

建築確認（指定確認検査機関の確認を含む。）に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1木造2階建て、延べ面積160平方メートルの一戸建て住宅を都市計画区域外において新築しようとする場合、建築確認を受ける必要はない。 2木造平屋建て、延べ面積160平方メートルの一戸建て住宅を準都市計画区域内において新築しようとする場合、建築確認を受けなければならない。 3鉄筋コンクリート造3階建て、延べ面積900平方メートルの共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築確認を受けなければならない。 4延べ面積250平方メートルの事務所の用途を変更してホテルとしようとする場合、建築確認を受けなければならない。

問 18 法令上の制限やや難

建築物の敷地、道路及び形態の制限に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1建蔽率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率の制限は適用されない。 2隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び田園住居地域内の建築物については適用されない。 3幅員4メートル未満の道で建築基準法第42条第2項の規定により道路とみなされるものについては、原則としてその中心線からの水平距離2メートルの線が道路の境界線とみなされ、当該線と道との間の敷地部分は建築物の敷地面積に算入されない。 4前面道路（前面道路が2以上あるときは、その幅員が最大のもの）の幅員が12メートル未満である建築物の容積率は、第一種住居地域内においては、当該前面道路の幅員のメートルの数値に10分の6を乗じて得たもの以下でなければならない。

問 19 法令上の制限標準

宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1宅地造成等工事規制区域内において行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が400平方メートルであり、かつ、当該切土をした土地の部分に高さ3メートルの崖を生ずることとなるものに関する工事については、工事主は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。 2宅地造成等工事規制区域の指定の際、当該区域内において行われている宅地造成等に関する工事の工事主は、その指定があった日から21日以内に、当該工事について都道府県知事に届け出なければならない。 3宅地造成等工事規制区域内の土地において、高さ3メートルの擁壁の除却の工事を行おうとする者は、原則として、当該工事に着手した日から14日以内に、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。 4特定盛土等規制区域内において行われる特定盛土等に関する工事については、工事主は、原則として、当該工事に着手する日の30日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

問 20 法令上の制限基本

農地法第3条、第4条及び第5条の許可に関する次の記述のうち、農地法の規定によれば、正しいものはどれか。

1市街化調整区域内にある5ヘクタールの農地を住宅の建築の用に供するため取得する場合、その面積が4ヘクタールを超えることから、農林水産大臣の許可を受けなければならない。 2市街化区域内にある農地を耕作の目的に供するため取得する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はない。 3遺産の分割により農地の所有権を取得する場合、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はないが、遅滞なく、その旨を農業委員会に届け出なければならない。 4自己の所有する採草放牧地を駐車場に転用する場合、農地法第4条第1項の許可を受けなければならない。

問 21 法令上の制限やや難

土地区画整理法に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1仮換地が指定された場合、従前の宅地の所有者は、当該従前の宅地を使用し、又は収益することができなくなるが、これを売却し、又はこれに抵当権を設定することはできる。 2施行者は、仮換地を指定した場合において、その仮換地に使用又は収益の障害となる物件が存するときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を、仮換地の指定の効力発生の日と別に定めることができる。 3換地処分の公告があった日の翌日において、換地計画において定められた保留地は施行者が取得し、当該土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属する。 4換地計画において定められた換地は、換地処分の公告があった日から、従前の宅地とみなされる。

問 22 法令上の制限標準

国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、国土利用計画法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aが、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内に所在する12,000平方メートルの土地の所有権を時効取得した場合、Aは、事後届出を行わなければならない。 2Bが所有する市街化調整区域内の6,000平方メートルの土地について、BとCとの間で売買契約が締結された場合、B及びCは、当該契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。 3Dが市街化区域内に所在する3,000平方メートルの土地を購入する契約を締結し事後届出を行った場合、都道府県知事は、当該届出に係る土地の利用目的について、当該届出があった日から起算して3週間以内に、必要な変更をすべきことを勧告することができる。 4Eが、市街化調整区域内に所在する3,000平方メートルの土地と、これに隣接する3,000平方メートルの土地とを、一連の宅地開発計画の下にそれぞれ別の所有者から購入する契約を締結した場合、いずれの土地も5,000平方メートル未満であるから、Eは事後届出を行う必要はない。

問 23 税・その他標準 2026年法改正

不動産取得税に関する次の記述のうち、令和8年4月1日現在施行されている地方税法の規定によれば、正しいものはどれか。

1相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。）により不動産を取得した場合であっても、その取得した不動産の価格が免税点以上であるときは、当該取得者に不動産取得税が課される。 2令和8年4月1日以後に住宅を新築した場合において、その住宅の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること等の要件を満たすときは、当該住宅の価格から1,200万円が控除される。 3家屋を建築により取得した場合、当該家屋の価格が34万円以上であるときは、当該取得者に不動産取得税が課される。 4宅地評価土地を取得した場合における不動産取得税の課税標準は、令和9年3月31日までの取得については、当該土地の価格の3分の1の額とされる。

問 24 税・その他標準

宅地建物取引業者Aが作成した文書に係る印紙税に関する次の記述のうち、印紙税法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aが土地の売買契約書を2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保存する場合、印紙税は売主が保存する1通についてのみ課され、買主が保存する1通には課されない。 2Aが建物の賃貸借契約書を作成した場合、当該契約書には記載された賃料の額に応じた印紙税が課される。 3Aが土地の売買契約書に所定の印紙を貼り付けたものの、これに消印をしなかった場合、消印されなかった印紙の額面金額に相当する金額の過怠税が徴収される。 4Aが当初5,000万円と記載して作成した土地の売買契約書について、その後代金を4,000万円に減額する旨の変更契約書を作成した場合、当該変更契約書の記載金額は1,000万円である。

問 25 税・その他基本

土地鑑定委員会が行う地価公示に関する次の記述のうち、地価公示法の規定によれば、正しいものはどれか。

1土地鑑定委員会が標準地について正常な価格を判定する場合において、当該標準地に建物が存するときは、当該建物が存する状態を前提として価格を判定しなければならない。 2都市及びその周辺の地域等において土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。 3標準地は公示区域内から選定されるが、公示区域は都市計画区域内の区域に限られるため、都市計画区域外の土地が標準地として選定されることはない。 4不動産鑑定士は、公示区域内の土地について正常な価格を求める鑑定評価を行うときは、公示された標準地の価格を指標として鑑定評価を行うよう努めなければならない。

問 26 宅建業法基本

この問において、A、B、D及びEは、いずれも信託会社又は信託業務を兼営する金融機関ではないものとする。宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）の要否に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aが、自ら所有するマンション50戸を、不特定多数の者に反復継続して賃貸する場合、Aは免許を受けなければならない。 2Bが、C所有の建物を賃借した上で、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Bは免許を受けなければならない。 3Dが、用途地域内にある自己所有の土地で現に公園の用に供されているものを、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Dは免許を受けなければならない。 4Eが、用途地域外にある自己所有の土地を区画割りし、建物の敷地に供する目的で不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Eは免許を受けなければならない。

問 27 宅建業法標準

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1免許の有効期間は5年であり、免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しなければならない。 2個人である宅地建物取引業者Aが死亡した場合、Aの相続人は、Aが死亡した日から30日以内に、その旨をAの免許を受けた都道府県知事に届け出なければならない。 3甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Bが、甲県内の事務所を存続させたまま、乙県内に新たに支店を設けて宅地建物取引業を営もうとする場合、Bは国土交通大臣の免許を受けなければならない。 4宅地建物取引業者Cの免許の有効期間が満了した場合であっても、Cであった者は、当該免許が効力を有していた間に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

問 28 宅建業法標準 2026年法改正

A、B、C及びDは、いずれも個人で宅地建物取引業を営もうとする者である。これらの者に係る宅地建物取引業の免許の基準に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aは、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から3年を経過している。この場合、Aは免許を受けることができない。 2Bは、道路交通法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過していない。この場合、Bは免許を受けることができない。 3Cは、傷害罪により拘禁刑1年、執行猶予3年の刑に処せられた。この場合、Cは、その執行猶予の期間が満了したときであっても、満了の日から5年を経過しなければ免許を受けることができない。 4Dは、破産手続開始の決定を受けたが、その後復権を得た。この場合、Dは、復権を得た日から5年を経過しなければ免許を受けることができない。

問 29 宅建業法基本

宅地建物取引士の登録及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1甲県で行われた宅地建物取引士資格試験に合格したAが乙県内に住所を有する場合、Aは、乙県知事に対して登録の申請をしなければならない。 2宅地建物取引士資格試験に合格した者は、合格した日から10年以内に登録を受けなければ、その合格は効力を失う。 3登録を受けている者が宅地建物取引士証の交付を受けようとするときは、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6月以内に行われるものを受講しなければならないが、試験に合格した日から1年以内に交付を受けようとする者は、その受講を要しない。 4宅地建物取引業に関する実務の経験を2年以上有しない者は、国土交通大臣の登録を受けた登録実務講習を修了した場合であっても、登録を受けることができない。

問 30 宅建業法やや難

宅地建物取引士（以下この問において「宅建士」という。）に関する次のアからエまでの記述、すなわち、ア「甲県知事の登録を受けている宅建士Aが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Bの事務所の業務に従事することとなったときは、Aは、甲県知事を経由して乙県知事に対し、登録の移転を申請しなければならない。」、イ「宅建士Cが死亡した場合、Cの相続人は、その死亡の事実を知った日から30日以内に、その旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。」、ウ「宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合となる数の専任の宅建士を置かなければならず、既存の事務所がこの規定に抵触するに至ったときは、2週間以内に必要な措置を執らなければならない。」、エ「登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付を受けたときは、当該宅地建物取引士証の有効期間は、その交付の日から5年となる。」のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1正しいものは一つ 2正しいものは二つ 3正しいものは三つ 4正しいものは四つ

問 31 宅建業法標準

宅地建物取引業者Aが供託する営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aは、事業を開始した後遅滞なく、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出なければならない。 2Aが金銭及び有価証券をもって営業保証金を供託している場合において、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、Aは、金銭の部分に限り、供託した供託所に対し保管替えを請求することができる。 3Aと宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、Aが供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。 4営業保証金の還付により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、Aは、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知を受けた日から1月以内に、その不足額を供託しなければならない。

問 32 宅建業法標準

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者は、その加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を金銭で保証協会に納付しなければならない。 2保証協会の社員である宅地建物取引業者が、社員となった後に新たに事務所を設置したときは、その日から2週間以内に、当該事務所に係る弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。 3保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から2週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 4保証協会の社員は、保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内にその通知に係る還付充当金を納付しないときは、保証協会の社員の地位を失う。

問 33 宅建業法標準

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却の媒介を依頼され、Bとの間で媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1AがBと専任媒介契約を締結した場合、Aは、当該契約の締結の日から休業日を除き5日以内に、当該宅地につき所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。 2AがBと専属専任媒介契約を締結した場合、Aは、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上Bに報告しなければならない。 3Aは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、法第34条の2第1項の規定に基づく書面を作成し、宅地建物取引士をしてこれに記名させた上で、Bに交付しなければならない。 4AがBと一般媒介契約を締結した場合、Aは、当該宅地を指定流通機構に登録する義務を負わないが、Bに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

問 34 宅建業法基本

宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条の規定により行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、正しいものはどれか。

1宅地建物取引業者Aが建物の貸借の媒介を行う場合において、借主が宅地建物取引業者でないときは、Aは、借主に対しては重要事項の説明をしなければならないが、貸主に対してはその必要はない。 2宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結する場合において、買主が宅地建物取引業者であるときであっても、Aは、宅地建物取引士をして重要事項の説明をさせなければならない。 3重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならず、それ以外の場所で行うことはできない。 4重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならず、また、宅地建物取引士証は、説明の相手方から請求があった場合に限り提示すれば足りる。

問 35 宅建業法やや難 2026年法改正

この問において、重要事項の説明の相手方は、いずれも宅地建物取引業者ではないものとする。宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aが建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、当該建物に係る私道に関する負担について説明しなければならない。 2Aが区分所有建物の売買の媒介を行う場合において、一棟の建物の管理を受託しているマンション管理業者が当該建物の管理組合の管理者等を兼ねているときは、Aは、その旨を説明しなければならない。 3Aが昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物の売買の媒介を行う場合において、売主が耐震診断を受けていないときは、Aは、自ら耐震診断を実施した上で、その結果の概要を説明しなければならない。 4Aが既存の建物の売買の媒介を行う場合、建物状況調査の結果の概要は、当該調査が実施されてから3年を経過していないものに限り、説明しなければならない。

問 36 宅建業法標準

宅地建物取引業者Aが媒介により契約を成立させた場合に交付すべき宅地建物取引業法第37条の規定による書面（以下この問において「37条書面」という。）について、電磁的方法による提供は行わないものとして、次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1Aが宅地の売買の媒介を行い売買契約が成立した場合、Aは、売主及び買主の双方に対して37条書面を交付しなければならない。 237条書面には宅地建物取引士が記名しなければならないが、その宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士である必要はなく、また、その内容を説明する義務もない。 3Aが建物の貸借の媒介を行った場合、37条書面に移転登記の申請の時期を記載する必要はないが、引渡しの時期は記載しなければならない。 4損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときであっても、その内容を重要事項説明書（35条書面）に記載していれば、37条書面への記載を省略することができる。

問 37 宅建業法基本

宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明及び同法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において、それぞれ「35条書面」「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うことができるのは宅地又は建物の貸借の契約に係る場合に限られ、売買の契約に係る重要事項の説明をこの方法によって行うことはできない。 235条書面は契約が成立するまでの間に交付しなければならないが、37条書面は契約が成立した後遅滞なく交付すれば足りる。 3重要事項の説明の相手方が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付及び宅地建物取引士の記名は、いずれも不要となる。 435条書面及び37条書面は、いずれも相手方等の承諾を得ることなく、書面の交付に代えて電磁的方法により提供することができる。

問 38 宅建業法標準

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結し、Bはクーリング・オフについて書面で告げられているものとする。この場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定によるいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Aが当該宅地の売買の媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所においてBが買受けの申込みをした場合、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。 2Bが自ら申し出たBの自宅において買受けの申込みをし、後日Aの事務所において売買契約を締結した場合、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。 3Bが、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日目に契約の解除を行う旨の書面を発送し、その書面が10日目にAに到達した場合、当該解除の効力は生じない。 4Bが当該宅地の引渡しを受けたが代金の一部しか支払っていない場合、告げられた日から起算して8日を経過していなくても、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

問 39 宅建業法標準

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、代金4,000万円の工事の完了前の建物の売買契約を締結した。Bへの所有権移転の登記はされていないものとして、手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1Aが契約締結時に手付金として200万円を受領する場合、Aは保全措置を講ずる必要がない。 2Aが手付金150万円を受領した後、さらに中間金100万円を受領しようとする場合、Aは、中間金の受領前に、既に受領した手付金150万円を含めた250万円について保全措置を講じなければならない。 3Aが必要な保全措置を講じないまま手付金300万円の支払を求めた場合、Bはその支払を拒むことができ、支払を拒んだことを理由に債務不履行の責任を負うことはない。 4本件の売買が工事の完了後の建物の売買である場合、Aは、保全措置の方法として指定保管機関による保管を選択することができない。

問 40 宅建業法やや難

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で代金3,000万円の宅地の売買契約を締結した場合について、次のア〜エの記述がある。ア Aは、必要な保全措置を講じた上で、Bから手付金として700万円を受領した。イ AB間で、債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償の額を450万円と予定し、これとは別に違約金を150万円とする旨を定めた。ウ AB間で、本件宅地の種類又は品質に関する契約不適合についてBがその不適合をAに通知すべき期間を、引渡しの日から2年間とする旨を定めた。エ AB間で、本件宅地の種類又は品質に関する契約不適合についてAは一切責任を負わない旨を定めた。以上のア〜エの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

1違反するものは一つ 2違反するものは二つ 3違反するものは三つ 4違反するものは四つ

問 41 宅建業法やや難 2026年法改正

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B（いずれも消費税課税事業者）は、Aが売主Cから、Bが買主Dからそれぞれ媒介の依頼を受け、代金700万円（消費税等相当額を含まない。）の宅地の売買契約を成立させた。当該宅地は低廉な空家等に該当し、当該媒介は通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものであって、A及びBは、媒介契約の締結に先立ち、C及びDに対してそれぞれが受領する報酬の額について説明し、その合意を得ている。この場合にA及びBが受領することができる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1AがCから受領することができる報酬の額は、29万7,000円が上限である。 2AはCから33万円を、BはDから33万円を、それぞれ受領することができる。 3低廉な空家等に関する特例は売主から受ける報酬についてのみ適用されるため、BがDから受領することができる報酬の額は29万7,000円が上限である。 4A及びBが受領することができる報酬の額は、両者を合計して59万4,000円を超えてはならない。

問 42 宅建業法基本

宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、又は媒介を行う場合における広告及び業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1Aが、造成工事の完了前の宅地について都市計画法の開発許可を受ける前に売買の広告をした場合、実際には売買契約が成立しなかったとしても、宅地建物取引業法に違反する。 2Aは、建築確認を受ける前の建物について、当該建物の貸借の媒介をすることができる。 3Aが、実在するが既に契約済みで取引の対象となり得ない物件を広告に掲載した場合、物件が実在する以上、著しく事実に相違する表示には当たらず、誇大広告等の禁止に違反しない。 4Aが、買主に対して手付金を貸し付けることを告げて契約の締結を誘引した場合、実際には契約が締結されなかったとしても、宅地建物取引業法に違反する。

問 43 宅建業法標準 2026年法改正

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）の業務に関して、次のア〜エの記述がある。ア Aは、その事務所ごとに備える従業者名簿に、従業者の氏名及び従業者証明書番号のほか、その者の生年月日を記載しなければならない。イ Aがその事務所ごとに備える帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間（Aが自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間）保存しなければならない。ウ Aが乙県内において一団の宅地の分譲を行うため、土地に定着する建物内に案内所を設けて売買契約の締結を行う場合、Aは、業務を開始する日の10日前までに、甲県知事及び乙県知事に届け出なければならない。エ Aが設けた案内所において売買契約の締結を行わず、かつ、契約の申込みの受付も行わない場合であっても、Aは、当該案内所に標識を掲示しなければならない。以上のア〜エの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1正しいものは一つ 2正しいものは二つ 3正しいものは三つ 4正しいものは四つ

問 44 宅建業法標準

宅地建物取引業者に対する監督処分について、聴聞その他の手続は適法に行われるものとして、次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Aが乙県の区域内における業務に関して取引の関係者に損害を与えたときは、乙県知事は、Aに対して必要な指示をすることができる。 2国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者Bが業務停止処分に違反した場合、Bの免許を取り消すことができるのは、当該業務が行われた区域を管轄する都道府県知事である。 3宅地建物取引業者に対する業務停止処分の期間は、2年以内で定められる。 4都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して指示処分をしようとする場合には、業務停止処分や免許取消処分の場合と異なり、あらかじめ聴聞を行う必要はない。

問 45 宅建業法基本

宅地建物取引業者Aが自ら売主として新築住宅を販売する場合における資力確保措置に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、誤っているものはどれか。

1Aが新築住宅を宅地建物取引業者である買主に売却する場合、Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。 2Aは、基準日（毎年3月31日）ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、基準日から3週間以内にその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 3Aが当該届出をしなかった場合、Aは、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。 4住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしているAは、宅地建物取引業者でない買主に対し、供託所の所在地等について、売買契約を締結した後遅滞なく、書面を交付して説明しなければならない。

問 46 免除科目基本

独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関が貸し付けた長期・固定金利の住宅ローン債権を買い取り、これを担保として資産担保証券（MBS）を発行することにより、その資金を調達している。 2証券化支援事業（買取型）において機構が買取りの対象とする貸付債権は、申込者本人又はその親族が居住する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けに係るものであり、中古住宅の購入資金に係る貸付債権も買取りの対象となる。 3証券化支援事業（買取型）に係る住宅ローン（【フラット35】）の貸付金利は機構が全国一律に定めており、買取りの対象となる貸付けを行う金融機関が、これと異なる金利を定めることはできない。 4機構は、災害により住宅が滅失した場合において、これに代わるべき住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けを行っている。

問 47 免除科目やや難

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出し、1分未満の端数が生じたときは、これを切り捨てて表示しなければならない。 2建築工事の完了後1年を経過していない住宅であれば、既に人の居住の用に供されたことがあるものであっても、「新築」と表示することができる。 3実際には取引する意思のない物件について著しく有利な価格を表示して顧客を誘引した場合であっても、当該物件が現に存在するものであるときは、おとり広告に該当することはない。 4過去の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示を行う場合は、過去の販売価格の公表日及び値下げした日を明示するとともに、値下げした日から6か月以内に表示するものでなければならない。

問 48 免除科目標準

令和8年（2026年）8月末時点において公表されている不動産に関する最新の統計について述べた次の記述のうち、正しいものはどれか。

1令和8年地価公示によれば、令和8年1月1日時点の地価は、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇し、住宅地の上昇幅は前年より拡大した。 2建築着工統計調査報告（令和7年計）によれば、令和7年の新設住宅着工戸数は約74万戸で前年比6.5%の減少となり3年連続の減少となったが、貸家については前年比で増加に転じた。 3年次別法人企業統計調査（令和6年度）によれば、不動産業の売上高は約58兆8,000億円で対前年度比4.2%の増加、経常利益は約7兆9,800億円で対前年度比8.7%の増加となり、いずれも2年連続の増加となった。 4令和6年度宅地建物取引業法の施行状況調査によれば、令和7年3月末現在の宅地建物取引業者数は約13万2千業者であり、前年度末に比べて減少し、2年連続の減少となった。

問 49 免除科目基本

宅地としての適否に関わる土地の形質及び地形に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1台地や段丘は、一般に地盤が安定していて水はけもよく、宅地として適していることが多いが、その縁辺部は集中豪雨等による崖崩れが生じるおそれがあるため注意を要する。 2自然堤防は、河川の氾濫の際に運ばれた砂や小礫が流路沿いに堆積してできた微高地であり、その背後に広がる後背湿地に比べて排水性がよく、宅地として適していることが多い。 3旧河道は、かつて河川の流路であった跡地で周囲より低い帯状の地形をなすが、砂礫が長年締め固められているため地盤は良好で、地震時に液状化が生じるおそれは小さい。 4扇状地は、山地から平地に移る谷の出口に土砂が扇状に堆積してできた地形で、一般に水はけはよいが、谷の出口にあたるため、集中豪雨時等には土石流の危険性に注意する必要がある。

問 50 免除科目標準

建築物の構造の種類とその特性及び建築材料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1木材の強度は含水率の影響を受け、一般に、含水率が小さい（乾燥している）ほど大きくなる。 2鉄骨造は、自重が軽く靱性に富むため大スパンの建築物に適するが、鋼材は錆びやすく、火熱を受けると強度が著しく低下するため、防錆処理や耐火被覆を要する。 3鉄筋コンクリート造は、引張りに強い鉄筋と圧縮に強いコンクリートが互いの弱点を補い合う構造であり、コンクリートがアルカリ性であることが内部の鉄筋の錆を防いでいる。 4免震構造とは、建築物の柱や梁にダンパー等の部材を組み込んで地震のエネルギーを吸収する構造をいい、基礎と上部構造との間に積層ゴム等を設けて地震力が上部構造に伝わりにくくする構造は、制震構造と呼ばれる。

本試験形式 模擬試験

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