宅地建物取引士

宅建士とは — 3 つの独占業務

宅地建物取引士（以下「宅建士」）とは、宅建試験に合格し、登録を受け、宅建士証の交付を受けた者をいいます。試験に受かっただけの人も、登録を済ませただけの人も、まだ宅建士ではありません。趣旨は消費者保護です。素人には一生に一度の高額取引だからこそ、法律のプロが契約前に重要な情報を説明し、書面に責任者として名を残す仕組みが必要なのです。

宅建士でなければできない仕事（独占業務）は、次の 3 つだけです。

• ① 重要事項の説明（宅建業法35条）— 契約が成立する前に行う
• ② 35条書面（重要事項説明書）への記名
• ③ 37条書面（契約内容を記した書面）への記名

かつては記名に加えて押印も必要でしたが、法改正により 35条書面・37条書面とも押印は不要になっています。ただし、これは宅建士が記名する 2 枚の話です。媒介契約書面（34条の2）は今も宅建業者が記名押印する書面のままで、押印が残っているのはここだけです。また、独占業務の 3 つはいずれも「宅建士であればよい」業務であり、事務所に置かれる専任の宅建士である必要はありません。パート勤務の宅建士が重要事項説明を行っても適法です。

宅建士になるまでの 3 ステップ

宅建士になるルートは「試験合格 → 登録 → 宅建士証の交付」の 3 ステップです。各ステップの有効期間が異なる点が最重要で、合格と登録は一生モノ、宅建士証だけが 5 年で更新を迎えます。

次の表がこの章の背骨です。特に、登録の申請先が「住所地」ではなく合格地の知事であること、法定講習の免除が「合格後 1 年以内」と「登録の移転に伴う交付」の 2 つだけであることは、そのまま出題されます。

登録の欠格事由 — 免許との違い

登録の欠格事由は、前章で学んだ免許の欠格事由とほぼ共通です。破産手続開始決定を受けた者は復権を得れば直ちに登録でき、拘禁刑以上の刑は罪名を問わず執行終了から 5 年、罰金刑は宅建業法違反・傷害などの暴力系犯罪・背任罪に限って 5 年の欠格です。第2章で学んだ三大悪事由（①不正の手段で免許を取得 ②業務停止処分事由に該当し情状が特に重い ③業務停止処分違反）による免許取消しで 5 年間欠格となるのも同じ構造です。宅建士側にもこれに対応する 3 つの事由があり、①不正の手段で登録を受けた ②不正の手段で宅建士証の交付を受けた ③事務禁止処分事由に該当し情状が特に重い、または事務禁止処分に違反した — のいずれかで登録消除処分を受けると、処分の日から 5 年間は再登録できません。

差がつくのは、免許と結論が異なる部分です。最大の違いは未成年者の扱いで、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、免許なら法定代理人が欠格でなければ受けられるのに対し、登録は一律にできません。宅建士は自ら重要事項説明を行う職責を負うため、業者より厳しくなっていると理解してください。なお、法定代理人から宅建業の営業を許可された未成年者は「成年者と同一の行為能力を有する」ので登録できます。

下の 2 行は、どちらも「処分逃れ」を塞ぐ規定です。登録消除処分の聴聞が公示された後にあわてて自分から消除を申請しても、相当の理由がない限り、登録が消除された日から 5 年間は再登録できません。業者が同じ場面で駆け込みの廃業届出をしたときの起算点は届出の日なので、この起算点の違いが対比の急所です。また、事務禁止処分を受けた宅建士が処分逃れのために自分から登録の消除を申請しても、禁止期間が満了するまでは登録し直せません。いずれも「消除してリセット」という抜け道を塞ぐ趣旨です。

変更の登録・登録の移転・死亡等の届出

変更の登録 — 義務・遅滞なく

登録を受けると、知事の資格登録簿に氏名・生年月日・住所・本籍・勤務先の宅建業者の商号（名称）や免許証番号などが登載されます。この登載事項に変更が生じたら、遅滞なく、登録を受けている知事に変更の登録を申請しなければなりません（義務）。引っ越しで住所が変わった、転職して勤務先業者が変わった、結婚で氏が変わった — いずれも対象です。事務禁止処分の期間中であっても、この義務はなくなりません。

なお資格登録簿には住所や本籍といった個人情報が登載されるため、業者名簿と違って一般の閲覧に供する制度はありません（非公開）。

登録の移転 — 任意・勤務地の変更のみ

前提として、宅建士の登録は同時に 2 つ以上の知事のもとに置けません。すでに他の都道府県知事の登録を現に受けている者は、登録を拒否されるからです。だから勤務先が他県に移っても「向こうの県で登録を取り直す」ことはできず、今ある登録を持ち運ぶ「移転」という制度が用意されているわけです。

登録の移転は、登録先の都道府県以外の都道府県にある宅建業者の事務所の業務に従事し、または従事しようとするときに、現在の登録知事を経由して移転先の知事に申請「できる」制度です。義務ではなく任意である点、そして勤務地の変更が要件である点が急所です。単に住所を他県へ移しただけでは申請できません。遠方の合格地で更新講習を受ける不便を解消する制度なので、勤務地が変わらない限り認める理由がない、と趣旨で覚えると忘れません。

登録の移転に伴い交付される新しい宅建士証の有効期間は、新規の 5 年ではなく従前の宅建士証の残存期間で、旧宅建士証と引換えに交付されます。このときの交付には法定講習は不要です。また、事務禁止処分の期間中は登録の移転を申請できません（処分逃れの防止）。

死亡等の届出 — 30 日以内

宅建士が死亡したり欠格事由に該当したりしたときは、30 日以内に登録している知事へ届け出なければなりません。誰が・いつから数えて届け出るかがそのまま出題されます。

比較で問われるのが業者の廃業等の届出です。業者が破産したときの届出義務者は破産管財人ですが、宅建士が破産したときは本人が届け出ます。主語の入替えに注意してください。

宅建士証 — 提示・提出・返納

宅建士証は知事が交付する顔写真付きの証明書で、氏名・住所・生年月日などが記載されます（婚姻等で氏が変わった場合は旧姓の併記も可能です）。勤務先の業者名は記載されていません。したがって、氏名や住所が変わったときは変更の登録とあわせて宅建士証の書換え交付を申請しますが、転職して勤務先が変わっただけなら、変更の登録は必要でも書換え交付は不要です。運転免許証に勤務先が載らないのと同じイメージで覚えてください。亡失・破損したときは再交付を申請でき、再交付後に亡失した宅建士証を発見したら、発見した古い方を速やかに返納します。

宅建士証をめぐる義務は「提示・提出・返納」の 3 動詞で整理します。

提示義務には温度差があります。重要事項説明のときは相手方から請求がなくても自ら提示しなければならず、怠ると 10 万円以下の過料です。一方、取引の関係者から請求されたときの提示義務には罰則がありません。なお従業者証明書（請求があれば提示）は宅建士証とは別の制度で、宅建士証の提示で代替できません（詳細は第 5 章）。

専任の宅建士の設置義務

宅建業者は、事務所ごとに、業務に従事する者 5 人に 1 人以上の割合で、成年者である専任の宅建士を置かなければなりません。契約の締結や申込みの受付を行う案内所等には、従事者の数にかかわらず 1 人以上で足ります。「専任」とは、その事務所に常勤し（常勤性）、宅建業の業務に専従する（専従性）ことを意味します。

退職などで法定数を下回ったら、2 週間以内に補充その他の必要な措置をとらなければなりません。業者の「30 日」（変更の届出）と混同させる出題が定番です。なお、宅建業者（個人）自身やその法人の役員が宅建士であるときは、その者が主として業務に従事する事務所等について、成年者である専任の宅建士とみなされます。この「みなし専任」により、営業許可を受けた未成年の宅建士も、自らが業者・役員なら専任と数えられます。

宅建士の責務と監督処分

宅建業法は宅建士に 3 つの責務を課しています。①業務処理の原則 — 取引の専門家として公正かつ誠実に事務を行い、関連業務従事者との連携に努めること。②信用失墜行為の禁止 — 宅建士の信用や品位を害する行為をしてはならないこと。職務として行われるものに限らず、職務に必ずしも直接関係しない行為でも対象になります。③知識・能力の維持向上（努力義務）です。

宅建士がルールに違反したときの監督処分は、軽い順に指示処分・事務禁止処分（1 年以内）・登録消除処分の 3 段階です。処分権者は登録している知事のほか、指示処分と事務禁止処分は行為地の知事も行えます。処分の要件・手続の詳細は第 8 章でまとめて学びますので、この章では「事務禁止処分を受けたら宅建士証を交付知事へ提出」「禁止期間中は登録の移転・再登録が制限される」という接続だけ押さえてください。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

この章は「業者と宅建士でどう違うか」を問う横断問題の供給源です。まず対比表で違いを固めましょう。

次に、この章の数字を一気に確認します。

次章では、取引の相手方を金銭面で守る 2 大制度 — 営業保証金と保証協会 — を、数字の完全対比で攻略します。