契約各論と不法行為 — 売買・賃貸借から使用者責任まで

売買① — 手付による解除

売買契約は申込みと承諾の合意だけで成立します。しかし「やっぱりやめたい」という事態は起こるもので、そのときの撤退コストをあらかじめ金銭で見える化しておく仕組みが手付です。交付された手付は、反対の意思表示がない限り解約手付と推定されます（民法557条）。つまり、B（買主）は手付を放棄して（手付流し）、A（売主）は倍額を現実に提供して（倍返し）、理由を問わず契約を解除できます。

急所は 2 つです。第一に、売主からの解除は「倍返しします」と口頭で告げるだけでは足りず、倍額を実際に持参・振込するなど現実の提供が必要です。買主の側は手付を放棄する意思表示だけで足ります（すでに渡してあるからです）。第二に、解除できるのは相手方が契約の履行に着手するまでです。履行の着手とは、中間金の支払いや引渡し・登記手続の準備など、外部から客観的に認識できる行為をいいます。判断の基準はあくまで「相手方」なので、自分が履行に着手していても、相手方がまだ着手していなければ解除できます（判例）。自分の投下費用を捨てるのは自由だからです。

手付解除は債務不履行による解除ではないので、解除された相手方は損害賠償を請求できません（民法557条2項）。手付の額の清算で決着済み、という発想です。なお民法上は手付の額に上限がありませんが、宅建業者が自ら売主となる場合は代金の 2 割まで・常に解約手付・買主に不利な特約は無効という 8 種制限が上書きします（第 7 章参照）。民法と業法のどちらの土俵の問題かを最初に確認する癖をつけましょう。

売買② — 契約不適合責任

引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、売主は「約束どおりの物を渡す債務」を果たしていません。そこで買主には 4 つの救済が与えられます。①追完請求（修補・代替物・不足分の引渡し。売主は買主に不相当な負担を課さなければ別の方法で追完できます）、②代金減額請求（原則として相当期間を定めた追完の催告が先。追完不能・売主の明確な拒絶・定期行為・催告しても見込みなしが明らか、の場合は無催告で可）、③損害賠償請求（売主の帰責事由が必要）、④契約の解除（催告解除は不履行が軽微なら不可）です。なお①②は買主に帰責事由があるときは請求できず、④解除も買主の帰責事由による不適合では認められません（民法543条）。売主に落ち度を求めるのは③だけ、買主に落ち度があれば①②④が封じられる、と方向を分けて覚えます。

期間制限は本試験の最重要ポイントです。種類・品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から 1 年以内にその旨を売主に通知しないと、責任追及の権利を失います（民法566条）。通知で足り、1 年以内に裁判や請求までする必要はありません。ただし売主が引渡しの時に不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この期間制限は適用されません —「悪いやつは保護しない」の原則です。これに対し数量・権利の不適合には 1 年の通知期間がありません。数量不足や他人の権利の存在は外形的に明確で、期間制限で早期に売主を保護する必要が乏しいからです。

権利の不適合（民法565条）も、上の 4 本柱がそのまま準用されます。典型は 3 つで、①買った土地の一部が他人の物で、その部分の権利を移転してもらえない、②地上権・地役権など用益権の負担が付いていて自由に使えない、③抵当権が実行されて買主が所有権を失った、という場面です。いずれも「約束した権利がそのまま手に入らなかった」点で共通し、追完・代金減額・損害賠償・解除で救済されます。ただし前述のとおり、1 年の通知期間はありません。

関連論点を 3 つ押さえます。第一に、担保責任を負わない特約は有効ですが、売主が知りながら告げなかった事実と、自ら第三者のために設定・譲渡した権利については免責されません（民法572条）。第二に、危険の移転（民法567条）— 目的物の引渡し後に当事者双方の責めに帰することができない事由（天災など）で滅失・損傷したときは、買主は追完・減額・損害賠償・解除のいずれも主張できず、代金の支払いも拒めません。引渡しがリスクのバトンタッチ地点です。第三に、買戻しの特約は売買契約と同時にしなければならず、期間は最長 10 年です。

賃貸借① — 存続期間・修繕・費用・一部滅失

民法上の賃貸借の存続期間は最長 50 年です。これより長い期間を定めても 50 年に短縮され、更新もできますが更新後も 50 年が上限です。最短の制限はありません。不動産賃借権は登記すれば第三者に対抗できますが、賃貸人に登記への協力義務はなく、実務では借地借家法の特例（建物の引渡し・借地上建物の登記）が主役になります（第 15 章）。

目的物の修繕義務は賃貸人が負います。賃料はまさに「使わせてもらうこと」の対価だからです。ただし賃借人の帰責事由によって修繕が必要となったときは、賃貸人は義務を負いません。逆に賃借人が自ら修繕できるのは、①修繕が必要な旨を通知し（または賃貸人が知り）、相当期間内に修繕されないとき、②急迫の事情があるとき、の 2 つの場合です。

賃借人が支出した費用は 2 種類に分けて処理します。必要費（雨漏りの修理代など本来賃貸人が負担すべき費用）は直ちに全額を償還請求できます。有益費（トイレの水洗化など価値を高める費用）は賃貸借の終了時に、価値の増加が現存する場合に限り、賃貸人の選択により支出額または増価額の償還を請求できます。

賃借物の一部が滅失その他の事由で使用収益できなくなった場合、それが賃借人の帰責事由によらないものであれば、賃料はその割合に応じて当然に減額されます。改正民法で「減額を請求できる」から「当然に減額される」へ改められた点が狙われます。解除はこれとは別のルールです。残存する部分だけでは賃借人が借りた目的を達成できないときは、賃借人は契約を解除できます（民法611条2項）。減額には「賃借人に帰責事由がないこと」という条件が付きますが、解除にはこの条件が付きません。条件の付き方が違う点まで込みで覚えてください。

賃貸借② — 転貸借・敷金・賃貸人の地位の移転

賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要で、無断で第三者に使用収益させたときは賃貸人は契約を解除できます（民法612条）。ただし判例は、無断転貸であっても背信的行為と認めるに足りない特段の事情（同居の親族に貸したなど）があれば解除できないとします。信頼関係が壊れていないのに追い出すのは行き過ぎだからです。

親亀（AB 間の賃貸借）がこけたとき、子亀（BC 間の転貸借）がどうなるかは終了原因で結論が分かれます。合意解除は C に対抗できません。A と B が話し合いだけで C の生活基盤を奪えるのは不当だからです（ただし合意解除の当時、A が B の債務不履行による解除権を有していたときは対抗できます）。一方、債務不履行による解除は C に対抗でき、しかも判例は、解除の前にC へ催告して賃料支払いの機会を与える必要もないとします。第 3 の原因が期間満了・解約申入れです。建物の賃貸借がこれで終了する場合、A は C にその旨を通知しなければ終了を C に対抗できず、通知から6 か月の経過で転貸借も終了します（借地借家法34条。第 15 章で扱います）。

賃貸人の地位の移転も頻出です。対抗要件を備えた賃借人がいる不動産が譲渡されると、賃貸人の地位は賃借人の承諾なしに譲受人へ当然に移転します（新旧所有者の合意も不要です。賃借人にとって「誰が大家か」は賃料の払い先が変わるだけだからです）。ただし新賃貸人が賃借人に賃料を請求するには所有権移転登記が必要です。賃貸人の地位を譲渡人にとどめる留保も可能ですが、そのためには譲渡人と譲受人が①賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と②譲受人が譲渡人にその不動産を賃貸する旨の両方を合意しなければなりません。①だけでは留保できません。②を要求するのは、賃借人を宙に浮かせず転借人の立場に受け止めるためです。

敷金は、名目を問わず、賃料債務などを担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭です。返還時期は「賃貸借が終了し、かつ、明渡しを受けたとき」— つまり明渡しが先履行で、明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立ちません。賃貸人は敷金を未払賃料に充当できますが、賃借人の側から充当を請求することはできません。承継関係は非対称です。賃貸人が交代した場合（地位の移転）、敷金関係は未払賃料に充当した残額が新賃貸人に承継されます。他方、賃借人が適法に交代した場合（賃借権の譲渡）、敷金は新賃借人に承継されません（旧賃借人に返還されます）。他人の債務の担保にされる筋合いはないからです。

賃貸借終了時の原状回復義務について、通常の使用収益によって生じた損耗（家具の設置跡など）と経年変化は義務の対象に含まれないことが明文化されています。賃借人の帰責事由によらない損傷（災害など）も原状回復の義務を負いません。

タダで貸す使用貸借は、同じ「貸し借り」でも保護の厚みがまったく違います。対比で覚えましょう。

請負・委任・贈与

請負は「仕事の完成」を約束する契約です。報酬は仕事の完成後、目的物の引渡しと同時に支払います（引渡しを要しない仕事は仕事終了後）。仕事を完成できなかった場合でも、注文者の帰責事由なく完成不能となったときや完成前に解除されたときは、既にした仕事のうち可分な部分で注文者が利益を受ける部分について、割合に応じた報酬を請求できます。請負人の契約不適合責任は売買の規定が準用され、種類・品質の不適合には知った時から 1 年以内の通知が必要です。もっとも、引渡しの時に請負人が不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この 1 年の制限は適用されません（民法637条2項）。売買の 1 年通知に付いていた「売主が悪意・重過失なら制限なし」と同じ発想です。また注文者の供した材料や注文者の指図によって生じた不適合については追及できません（請負人がその不適当を知りながら告げなかったときを除く）。解除については、注文者は仕事の完成前ならいつでも、損害を賠償して解除できます。また注文者が破産手続開始の決定を受けたときは、請負人（仕事完成前に限る）または破産管財人が解除できます。

委任は法律行為などの事務処理を任せる契約です。受任者は報酬の有無にかかわらず善良な管理者の注意義務（善管注意義務）を負います。タダで引き受けても手抜きは許されません。報酬は特約がなければ請求できず（原則無償）、支払時期は原則後払いです（成果完成型で成果の引渡しを要するときは引渡しと同時）。事務処理そのものに報酬を払う履行割合型では、①委任者の帰責事由によらずに事務処理ができなくなったとき、②委任が履行の中途で終了したときは、受任者は既にした履行の割合に応じて報酬を請求できます（民法648条3項）。途中で終わっても、やった分は取れるということです。費用は受任者の請求により前払いを受けられます。委任は各当事者がいつでも解除できますが、①相手方に不利な時期に解除したとき、②委任者が「受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く）をも目的とする委任」を解除したときは、損害賠償が必要です（やむを得ない事由があれば不要）。

後見開始で終了するのは受任者側だけです。事務を処理する側の判断能力が失われれば任せ続けられませんが、任せる側が被後見人になっても受任者は仕事を続けられるからです。代理権の消滅事由（第 10 章）と同じ構造なのでセットで覚えましょう。

贈与で試験に出るのはほぼ 1 点です。書面によらない贈与は、各当事者が解除できます。ただし履行の終わった部分は解除できません。不動産の贈与では、引渡しまたは所有権移転登記のいずれかがあれば履行が終わったものとされます（判例）。両方は不要です。

不法行為 — 使用者責任・工作物責任まで

契約関係のない相手に、故意または過失によって損害を与えたときの賠償ルールが不法行為（民法709条）です。成立要件は、①故意・過失、②権利または法律上保護される利益の侵害、③損害の発生、④行為と損害の因果関係です（加害者に責任能力があることも前提となります）。同じ損害賠償でも、債務不履行とはルールの細部が異なり、その「ズレ」が出題の的になります。

被害者側の論点も 2 つ。胎児は損害賠償請求権については既に生まれたものとみなされます。また被害者が死亡した場合の慰謝料請求権は、被害者が生前に請求の意思を表明していなくても当然に相続されます（判例）。

使用者責任（民法715条）は、被用者が「事業の執行について」第三者に加えた損害を、使用者も賠償する制度です。判例は「事業の執行について」を行為の外形から客観的に判断します（外形理論）。勤務時間外でも、制服姿で社用車を運転して起こした事故なら該当し得ます。使用者は選任・監督に相当の注意をしたことを証明すれば免責されますが、実際にはほとんど認められません。被用者自身の不法行為責任も消えず、被害者は使用者・被用者のどちらにも全額を請求できます。賠償した使用者から被用者への求償は信義則上相当と認められる限度に制限され（全額回収できるとは限りません）、逆に先に賠償した被用者から使用者への逆求償も認められます（判例）。なお注文者は、請負人がその仕事について第三者に加えた損害を原則として賠償する責任を負いません（注文・指図に注文者の過失があった場合は別です）。請負人は被用者ではなく独立の事業者だからです。

工作物責任（民法717条）は 2 段ロケットの構造です。塀や建物など土地の工作物の設置・保存の瑕疵によって他人に損害が生じたときは、まず占有者（賃借人など）が責任を負いますが、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明すれば免責されます（過失責任）。占有者が免責されると、所有者が責任を負い、こちらは無過失でも免責されない無過失責任です。被害者救済の最後の砦として、物の帰属主体に危険責任を負わせる趣旨です。賠償した占有者・所有者は、手抜き工事をした施工業者など他に損害の原因について責任を負う者に求償できます。

残る 2 つは要点だけで足ります。動物の占有者は動物が他人に加えた損害を賠償しますが、動物の種類・性質に従い相当の注意をもって管理していたときは免責されます。共同不法行為では、数人が共同で損害を加えたとき各自が連帯して全額の賠償責任を負い（教唆者・幇助者も共同行為者とみなされます）、賠償した者は他の行為者に過失の割合（負担部分）に応じて求償できます。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

民法の賃貸借を押さえたら、次章はその特別法 — 借主保護をさらに強化する借地借家法です。「民法とどこが違うか」の対比が得点に直結します。