報酬・監督処分・住宅瑕疵担保履行法

報酬計算の基本 — 速算式と消費税

宅建業者が受け取る報酬は、依頼者保護のため国土交通大臣の告示で上限が定められています（宅建業法46条）。上限を超えて受領すれば違反であり、監督処分と罰則（100万円以下の罰金）の対象です。計算の出発点は税抜の物件価格に次の速算式を当てはめた「基本報酬額」です。

基本報酬額が出たら、最後に消費税を上乗せします。ここが正誤の分かれ目です。

• 課税事業者：基本報酬額 × 1.1（消費税10%を上乗せできる）
• 免税事業者：基本報酬額 × 1.04（みなし仕入れ率分の4%のみ。×1.1 は不可）

また、計算基礎となる物件価格にも消費税が潜んでいます。土地は非課税、建物は課税なので、税込の建物価格が示されたらまず税抜に戻してから速算式に乗せます。手順を通しで確認しましょう。

1. 土地 3,300 万円・建物 2,200 万円（税込）の売買の媒介。建物を税抜に戻す：2,200万 ÷ 1.1 ＝ 2,000万円
2. 計算基礎：土地 3,300万 ＋ 建物 2,000万 ＝ 5,300万円
3. 速算式：5,300万 × 3% ＋ 6万 ＝ 165万円
4. 課税事業者なら：165万 × 1.1 ＝ 181万5,000円（依頼者の一方から受領できる上限）

売買・交換の報酬 — 媒介 1 倍・代理 2 倍・合計マックス 2 倍

速算式で出した基本報酬額を「誰から・いくらまで」受け取れるかは、取引態様で決まります。呪文はひとつ、「媒介 1 倍、代理は 2 倍、1 つの取引マックス 2 倍」です。

• 媒介：依頼者の一方から基本報酬額（1 倍）まで。売主・買主の双方から依頼を受ければ、それぞれから 1 倍ずつ受領できます
• 代理：依頼者から基本報酬額の 2 倍まで。相手方からも受領する場合は、合計で 2 倍まで
• 複数の業者が関与する場合：関与した全業者の受領合計が、1 つの取引の上限（基本報酬額の 2 倍）に収まらなければなりません
• 交換：交換する物件の価額に差があるときは、高い方の価額を基礎に計算します

本試験の計算問題は代理が絡む形で出やすいので、数字で通しておきます。税抜 1,000 万円の宅地の売買で、宅建業者 C（課税事業者）が売主 A から代理の依頼を受けた場合です。

1. 基本報酬額：1,000万 × 3% ＋ 6万 ＝ 36万円
2. 代理なので 2 倍：36万 × 2 ＝ 72万円
3. 課税事業者の消費税：72万 × 1.1 ＝ 79万2,000円（A から受領できる上限）

ここで C が買主 B からも報酬を受けるなら、A と B からの受領額の合計が 79万2,000円を超えられません。また、B 側に別の宅建業者 D が媒介として関与していた場合も同じ天井で、C と D の受領額の合計が 79万2,000円以内でなければなりません。「業者が増えれば枠も増える」という肢は誤りです。

貸借の報酬 — 1 ヶ月分の枠と権利金の特例

貸借の報酬は物件価格ではなく借賃を基礎にします。原則は単純で、媒介でも代理でも、双方から受け取る合計が借賃 1 ヶ月分＋消費税以内です。ただし居住用建物の媒介にだけ、依頼者を守るための内側の枠がもう 1 つあります。

• 居住用建物の媒介：依頼者の一方から受領できるのは借賃 0.5 ヶ月分以内が原則。それを超えて（最大 1 ヶ月分まで）受領するには、媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ておく必要があります。契約成立後に「承諾してください」と迫るのは不可です
• 居住用建物以外（宅地・店舗・事務所等）の媒介：合計 1 ヶ月分以内なら双方への配分は自由（貸主 0・借主 1 ヶ月分でも可）
• 貸借の代理：依頼者から借賃 1 ヶ月分以内。相手方からも受ける場合も合計 1 ヶ月分以内（売買の代理のような 2 倍の枠はありません）
• 事業用建物の借賃は税込表示なら税抜に戻してから計算します（居住用建物の借賃はそもそも非課税）。算出した報酬額には課税業者なら × 1.1 ができます

そして貸借の最重要特例が権利金です。居住用建物以外の貸借で、権利金（権利設定の対価として支払われ、返還されないもの。敷金は返還されるので対象外）の授受があるときは、権利金の額を売買代金とみなして売買の速算式で計算でき、借賃 1 ヶ月分と比べて高い方を上限にできます。売買とみなす以上、媒介なら双方それぞれからその額まで受領できます。「賃貸だから合計 1 ヶ月まで」という思い込みを頭から消すのがコツです。

空家等の特例と報酬のその他ルール

報酬まわりには、金額計算以外のルールが 3 つあります。

• 不当に高額の報酬の要求禁止：宅建業者は、不当に高額の報酬を要求する行為そのものを禁じられています（47条2号）。ポイントは実際に受け取らなくても、要求した時点で違反が成立することで、罰則は 1 年以下の拘禁刑もしくは 100 万円以下の罰金（併科あり）です。実際に限度額を超えて受領した場合の罰則（100 万円以下の罰金）とは別条文なので、混同しないでください
• 報酬以外の受領禁止：報酬とは別に「案内料」「申込料」等を受け取ることはできません。例外は 2 つだけ——①依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額、②依頼者の特別の依頼による特別の費用（遠隔地の現地調査費等）で事前に依頼者の承諾があるものの実費。依頼していない広告費の請求は違反です
• 報酬額の掲示義務：国土交通大臣が定めた報酬額を、事務所ごとに公衆の見やすい場所へ掲示しなければなりません（違反は 50 万円以下の罰金）

監督処分 — 業者への 3 処分と宅建士への 3 処分

違反した業者・宅建士を市場から正すのが監督処分です。試験で問われるのはほぼ 2 点、「処分は 3 段階」と「誰が処分できるか」です。原則として処分するのは免許権者（業者）・登録地の知事（宅建士）ですが、違反は現地で起きるため、軽い方の 2 処分に限って現地の知事にも権限があります。最も重い処分（免許取消・登録消除）は、資格を与えた者しか奪えません。

免許取消処分には、該当したら必ず取り消される事由（必要的取消し）と、取り消すことができる事由（任意的取消し）の 2 種類があります。「しなければならない／することができる」の言い換えが定番の出題です。

この表の中でひとつだけ、聴聞のいらない処分があります。所在を確知できない業者への免許取消し（67条1項）です。免許権者は官報または当該都道府県の公報でその事実を公告し、公告の日から 30 日を経過しても業者から申出がないときは、聴聞を行うことなく免許を取り消すことができます。相手の所在が分からない以上、聴聞に呼び出しようがないためで、この公告が聴聞の代わりを務めます（67条2項が、聴聞を含む行政手続法の不利益処分の規定をまるごと適用除外にしています）。「所在不明の業者でも、免許を取り消すには聴聞が必要である」とする肢は誤りで、逆に「公告して 30 日経過後、聴聞を行うことなく取り消すことができる」は正しい肢です。

処分の前段階の手段として、国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、知事はその管轄区域内で業務を行う業者に対して、指導・助言・勧告を行い、また報告を求め、事務所へ立入検査をすることができます。「大臣は自分が免許した業者にしか指導できない」とする肢は誤りです。

罰則 — 拘禁刑への一本化と代表パターン

罰則は全部を暗記する必要はなく、最重・代表・罰則なしの 3 グループを押さえれば足ります。

あわせて 2 つの横断知識を押さえます。①両罰規定——法人の代表者・従業者が業務に関して違反行為をしたときは、行為者を罰するほか法人にも罰金刑が科されます（無免許営業・名義貸し等については法人に 1 億円以下の罰金）。②宅建士の過料——宅建士証の返納・提出義務違反、重要事項説明の際の宅建士証の提示義務違反は、刑罰ではなく 10 万円以下の過料です（「30 万円」「50 万円」に変える肢が定番）。

住宅瑕疵担保履行法 — 問 45 の定番を取り切る

品確法（住宅品質確保法）により、新築住宅の売主は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡しから 10 年間の担保責任を負います。しかし売主が倒産してしまえば、この責任は絵に描いた餅です。そこで住宅瑕疵担保履行法は、責任の裏付けとなるお金をあらかじめ確保させる資力確保措置を義務付けました。適用場面は 8 種制限と同じ発想で、自ら売主の宅建業者が、宅建業者でない買主に新築住宅を売る場合だけです。

• 新築住宅とは、建設工事の完了日から 1 年以内で、まだ人の居住の用に供したことのない住宅をいいます
• 買主も宅建業者である売買、媒介・代理として関与しただけの業者、貸借には資力確保措置は不要です

資力確保措置は 1 回やって終わりではなく、基準日（毎年 3 月 31 日）ごとの年次サイクルで管理されます。

• 供託：基準日ごとに、基準日前 10 年間に引き渡した新築住宅の合計戸数に応じて政令で定める額を、主たる事務所の最寄りの供託所に供託します（1 戸なら 2,000 万円で、戸数が増えるにつれ合計額が加算される累進構造）。戸数の算定では、床面積 55 ㎡以下の住宅は 2 戸をもって 1 戸と数えます
• 保険：国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人と保険契約を締結します。保険金額 2,000 万円以上・保険期間 10 年以上で、売主が倒産して補修できない場合等には買主が保険法人へ直接請求できます
• 届出：基準日ごとに、保証金の供託・保険契約の締結の状況を基準日から 3 週間以内に免許権者へ届け出ます
• 制裁：基準日に係る保証金の供託をせず、または届出をしなかった宅建業者は、基準日の翌日から起算して 50 日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できません
• 供託所の説明：供託により資力確保をしている業者は、売買契約を締結するまでに、買主に対し書面を交付して（買主の承諾があれば電磁的方法可）供託所の所在地等を説明します。35 条の重要事項説明とは別個の説明義務です

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

この章は「数字が答えを決める」章です。最後に数字だけを縦に並べて焼き付けましょう。

これで第 I 部・宅建業法の 20 問分がひととおり完成です。次章からは第 II 部・権利関係に入り、まずは民法の入口である制限行為能力者と意思表示を学びます。