不動産に関する税金

税の基本用語と不動産税制の全体マップ

税の問題を解く前に、共通の用語をそろえておきます。課税主体は税を課す団体（国・都道府県・市町村）、課税客体は何に対して課税するか、課税標準は税額計算の基礎となる金額、納税義務者は税を納める人です。税額は原則として「課税標準 × 税率」で求めます。

徴収方法は 2 種類あります。普通徴収は役所が税額を計算して納税通知書を送り、それを受け取った人が納める方式で、不動産取得税・固定資産税・都市計画税がこれにあたります。これに対し申告納付は納税者が自分で計算して申告・納付する方式で、所得税・贈与税がこれにあたります。

もう一つ混同しやすいのが免税点と非課税の違いです。非課税は「そもそも課税の対象外」、免税点は「課税の対象ではあるが、課税標準がその金額に達しないので課税しない」というものです。免税点は課税標準を基準に判定する点も押さえてください。

不動産取得税 — 取得したその一度きり、都道府県が課す

不動産取得税は、不動産の所在する都道府県が、不動産を取得した者に対して課す税です（地方税法73条の2）。取得した時に一度だけ課され、徴収方法は普通徴収です。毎年課される固定資産税との一番大きな違いがここにあります。

課税されるのは、売買・交換・贈与・新築・増築・改築による取得です。ポイントは 3 つ。①有償・無償を問わない（タダでもらった贈与でも課税されます）、②登記の有無を問わない（未登記でも取得は取得です）、③現実に所有権を取得すれば足りる。一方、相続（包括遺贈・被相続人から相続人への遺贈を含む）や法人の合併による取得は非課税です。これらは新たに財産を取得したというより、地位がそのまま引き継がれる「形式的な移転」にすぎないからです。国・地方公共団体等が取得する場合も非課税です。

課税標準は固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です。実際の売買代金ではありません。ここは毎年のように狙われるところで、「取得価額を課税標準とする」という肢はすべて誤りです。なお宅地を取得した場合は、課税標準が価格の 2 分の 1 になります（令和9年3月31日まで）。

税率は標準税率 4 パーセントが本則ですが、土地と住宅の取得については3 パーセントに軽減されています（令和9年3月31日まで）。したがって、店舗や事務所などの住宅以外の家屋は 4 パーセントのままです。同じ 1 件の取引でも、商業ビルの建物部分は 4 パーセント、その敷地は「土地」なので 3 パーセント、と税率が分かれる点は具体例で問われます。

住宅を取得したときの課税標準の控除

一定の要件を満たす新築住宅を取得した場合、課税標準から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円。令和13年3月31日までに新築されたものが対象）が控除されます。床面積要件は40㎡以上240㎡以下で、下限が令和8年度改正で 50㎡から引き下げられました。この特例は個人・法人を問わず適用されます。

これに対し既存（中古）住宅の場合は、個人が自己の居住用に取得した場合に限り適用され、法人が中古住宅を取得しても使えません。控除額は一律1,200万円ではなく、その住宅が新築された当時に適用されていた控除額です（古い住宅ほど控除額が小さくなります）。細かい金額表まで覚える必要はなく、「中古は個人の居住用のみ・控除額は新築当時の額」で十分です。なお、一定の住宅用土地についても、税額から一定額を減額する制度が別に用意されています。

固定資産税と都市計画税 — 1月1日の所有者が 1 年度分を負担する

固定資産税は、固定資産の所在する市町村が、土地・家屋・償却資産に対して毎年課す税です。徴収方法は不動産取得税と同じ普通徴収で、納期は 4 月・7 月・12 月・2 月中において市町村の条例で定めるのが標準です。

納税義務者は、賦課期日である 1 月 1 日現在において、固定資産課税台帳に所有者として登録されている者です。ここが最頻出で、年の途中で売却しても、その年度分の固定資産税は全額 1 月 1 日の所有者（売主）が納めます。実務では売買時に日割りで精算しますが、それは当事者間の約束にすぎず、市町村に対する納税義務者は変わりません。

例外として、質権が設定されている土地は質権者、存続期間が100年より長い地上権が設定されている土地は地上権者が納税義務者になります。質権は占有が質権者に移り、質権者自身が使用収益するため、その人に負担させるのが公平だからです（占有が移らない抵当権では、抵当権者が納税義務者になることはありません）。また、災害等により所有者が不明な場合には、その使用者を所有者とみなして課税できます。

課税標準は不動産取得税と同じく固定資産課税台帳に登録された価格です。土地・家屋の価格は3 年度ごとに評価替えが行われ、基準年度の価格が原則として 3 年間据え置かれます。評価の基準・方法・手続を定めた固定資産評価基準を定めて告示するのは総務大臣です。

住宅用地については課税標準が大幅に圧縮されます。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は価格の 6 分の 1、それを超える一般住宅用地の部分は 3 分の 1 です。ここは講師が「本当によく出る」と名指しする最重要の数字です。税率は標準税率1.4パーセントですが、これはあくまで「通常よるべき税率」であり制限税率ではないため、市町村は条例でこれを超える税率を定めることもできます。

新築住宅については、税額そのものが 2 分の 1 に減額されます。減額期間は原則3 年度分、3 階建て以上の中高層耐火建築物は 5 年度分で、減額の対象は床面積120㎡相当分までです。適用要件の床面積は令和8年度改正で40㎡以上240㎡以下となりました（居住部分が全体の 2 分の 1 以上であることも要件です）。

この違いは、一度でも数字を入れて計算してみると忘れなくなります。登録価格1,500万円・床面積100㎡の新築住宅（家屋のみ）を例に、2 つの税を通しで求めてみましょう。

1. 不動産取得税——先に課税標準を圧縮します。1,500万円 − 1,200万円 ＝ 300万円。住宅なので税率は 3 パーセントですから、300万円 × 3％ ＝ 9万円です。
2. 固定資産税（1 年度分）——課税標準は1,500万円のままです（住宅用地の 6 分の 1 は土地の特例で、家屋には課税標準の特例がありません）。1,500万円 × 1.4％ ＝ 21万円といったん税額を出してから、新築住宅の減額を掛けます。床面積100㎡は120㎡以下なので全体が対象となり、21万円 × 1/2 ＝ 10万5,000円。これが原則 3 年度分続きます。

もし順序を取り違えて、固定資産税でも先に1,200万円を引いてしまうと（1,500万円 − 1,200万円）× 1.4％ ＝ 4,200円となり、正解の 25 分の 1 になってしまいます。1,200万円は税率を掛ける前、2 分の 1 は税率を掛けた後——この順序だけは体で覚えてください。

課税台帳の閲覧・縦覧と、価格への不服

台帳を見る制度は 2 つあり、これがそのまま対比問題になります。閲覧は「自分の資産の評価額を確認する」制度、縦覧は「自分の評価額が近隣と比べて妥当かを確かめる」制度で、目的が違うため見られる人も時期も異なります。

登録価格に不服がある場合は、文書をもって固定資産評価審査委員会に審査の申出をします。市町村長に対する審査請求ではない点に注意してください。

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるために課される目的税で、原則として市街化区域内の土地・家屋が対象です。制限税率0.3パーセントで、これを超える税率は定められません（固定資産税との違い）。住宅用地の課税標準特例は、小規模住宅用地が 3 分の 1、一般住宅用地が 3 分の 2 と、固定資産税より緩やかです。賦課徴収は固定資産税と併せて行われます。

譲渡所得 — 長期・短期の判定と居住用財産の 3 特例

個人が土地・建物を売って利益が出た場合、その譲渡所得は他の所得と合算せず分離課税で計算します。式は譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除です。取得費が不明なときは譲渡価額の 5 パーセントを取得費とみなすことができます。

税率は所有期間で二分されます。判定は譲渡した年の 1 月 1 日時点の所有期間で行い、実際に売った日で数えるのではありません。ここが最大のひっかけどころで、年をまたいだ事例では必ず判定日に引き直して数えてください。

マイホーム（居住用財産）を売った場合には、3 つの大きな特例があります。

①居住用財産の3,000万円特別控除——譲渡益から最大3,000万円を控除できます。所有期間の要件はありません（買った翌年に売っても使えます）。ただし、配偶者・直系血族・生計を一にする親族などへの譲渡には使えず、また前年・前々年にこの特例等を受けている場合も使えません（実質的に 3 年に 1 度）。

②10年超所有の軽減税率——譲渡した年の 1 月 1 日時点で所有期間が10年を超える居住用財産について、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の税率が所得税10パーセント（＋住民税4パーセント）に下がります。6,000万円を超える部分は通常の長期税率です。この特例は①の3,000万円控除と併用できます——ここが最頻出です。

③特定居住用財産の買換え特例——所有期間10年超・居住期間10年以上、譲渡対価 1 億円以下などの要件のもとで、譲渡益への課税を買換え先を売るときまで繰り延べる特例です。こちらは①②とは選択適用で、併用できません。なお令和8年 1 月 1 日以後の譲渡については、買換資産が災害危険区域等内にないことが要件に加わりました。

3 つの特例の関係は、「どれとどれが一緒に使えるか」と「それぞれ何年必要か」の 2 枚に分けて覚えると混ざりません。まず併用可否です。

次に期間の要件です。3,000万円控除だけが所有期間を問わないこと、買換え特例だけが居住期間まで求めることが対比の軸になります。

このほか、収用等により譲渡した場合の5,000万円特別控除、相続した空き家（被相続人居住用家屋）を一定期間内に譲渡した場合の3,000万円特別控除（昭和56年5月31日以前に建築・相続開始直前に被相続人が一人で居住・耐震改修または取壊しをして譲渡・譲渡対価 1 億円以下・相続開始から 3 年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡）、優良住宅地の造成等のために譲渡した場合の軽減税率（2,000万円以下の部分について所得税10パーセント）があります。また、居住用財産を売って損失が出た場合には、一定の要件のもとで他の所得との損益通算と、翌年以後 3 年間の繰越控除が認められます。

登録免許税と印紙税

登録免許税は、登記・登録を受けることに対して国が課す税で、納税義務者は登記を受ける者です。売買による所有権移転登記のように売主と買主が共同で申請する場合は、両者が連帯して納付する義務を負います。課税標準は不動産の価額＝固定資産課税台帳の登録価格で、抵当権の設定登記だけは債権金額が課税標準になります。納付は現金納付が原則で、税額が 3 万円以下の場合は印紙で納めることもできます。

住宅用家屋の軽減税率（令和9年3月31日まで）は、個人が自己の居住用に取得した家屋で、床面積50㎡以上、新築または取得後 1 年以内に登記を受けるものが対象です。かつての築年数要件は撤廃され、新耐震基準に適合していることが要件となっています。注意点が 3 つあり、①土地には適用されない（家屋だけです）、②移転登記の軽減は売買または競落による取得に限られる（贈与・交換・相続では使えません）、③自己の居住用に限られる（法人や賃貸用は不可）。

表にある「土地は1.5%」は、この住宅用家屋の軽減とはまったく別枠の措置です。土地の売買による所有権移転登記の税率は、本則 2 パーセントのところ令和11年3月31日まで1.5パーセントに軽減されています。家屋の軽減が「個人が自己の居住用に取得した場合だけ」なのに対し、こちらは取得者や用途を問わないという違いがあります。「家屋の軽減は土地に及ばない」は正しい肢ですが、それは住宅用家屋の軽減税率が土地に及ばないという意味であって、土地に一切の軽減がないという意味ではありません。

印紙税は、契約書や領収書といった課税文書の作成者に課される国税です。2 人以上が共同で作成した文書は連帯納税義務となり、契約当事者双方が原本を 1 通ずつ保存する場合は2 通とも課税されます。納付は収入印紙を貼り付けて消印する方法によります。消印は印章のほか署名でもよく、契約当事者の一方が行えば足り、代理人や使用人が行うこともできます。

非課税の枠も押さえておきます。受取書（領収書）は記載金額5万円未満のものが非課税ですが、それに加えて営業に関しないもの——たとえば個人が自宅を売却して受け取った代金の領収書——も、金額にかかわらず非課税です。次の図 21-7 で受取書に付いている「営業上」という限定はここから来ています。事業としてではなく私人として受け取る領収書には印紙が要らない、と理解してください。

税額は記載金額で決まるため、「その契約書の記載金額はいくらか」を確定させる作業が問題そのものになります。よく出るパターンは次のとおりです。

なお、不動産の譲渡に関する契約書（記載金額10万円を超えるもの）と建設工事の請負に関する契約書（記載金額100万円を超えるもの）については、令和9年3月31日までに作成されるものの税率を軽減する措置が設けられています。宅建試験で軽減後の税額表そのものを問われることはまずありませんが、「軽減があるのはこの 2 種類」という枠組みだけ押さえておいてください。

印紙を貼らなかった場合の過怠税は、本来の印紙税額とその 2 倍に相当する額の合計＝3 倍です（調査を受ける前に自主的に申し出れば1.1倍に軽減されます）。一方、貼ったが消印しなかった場合の過怠税は、消印されていない印紙の額面金額と同額です。3 倍ではありません。なお、国や地方公共団体と私人が共同で作成した文書は、国等が保存するものを私人が作成した課税文書とみなし、私人が保存するものは国等が作成した非課税文書とみなします。つまり手元にある側は非課税という、直感と逆の結論になります。

贈与税 — 住宅取得を後押しする 3 つの特例

贈与税は、個人から財産をもらった個人に課される国税で、原則は暦年課税（1 月 1 日から12月31日までの 1 年間の贈与額から基礎控除110万円を差し引いて課税）です。宅建試験で問われるのは、これに代わる・上乗せする 3 つの特例です。

①相続時精算課税——60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、特別控除2,500万円（累積）まで贈与税をかけず、超えた部分に一律20パーセントを課し、相続のときに精算する制度です。現在は特別控除とは別に年110万円の基礎控除が使え、この範囲なら申告も不要で相続財産にも加算されません。住宅取得等資金の贈与の場合には、贈与者の年齢要件（60歳以上）が不問になる特例が用意されています。

②住宅取得等資金の贈与の非課税特例——直系尊属から18歳以上の子・孫が住宅の取得資金の贈与を受けた場合、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで贈与税が非課税になります（令和8年12月31日までの贈与）。受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であることなどが要件で、暦年課税の110万円や相続時精算課税と併せて使えます。

③贈与税の配偶者控除——婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産またはその取得資金の贈与を受けた場合、2,000万円まで控除できます（基礎控除110万円と合わせて2,110万円）。同一の配偶者からは一生に一度だけです。

適用期限のある特例の総点検

この章で扱った特例の多くは期限つきで、数年ごとに延長されています。2026年度試験の基準日である2026年4月1日時点では、下表の特例はすべて有効です。期限そのものを正面から問う出題は考えにくいのですが、肢の中に「令和◯年◯月◯日まで」と書き込まれたときに動揺しないよう、一度は目を通しておいてください。

期限が「令和9年3月31日」に集中しているなか、登録免許税の土地（令和11年）と認定長期優良住宅（令和13年）だけが先まで延び、住宅取得等資金の贈与だけが令和8年12月31日と手前で切れます。この 3 つが例外だと押さえれば、残りは「令和9年3月まで」でひとまとめにできます。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

この章の数字を一枚に集約します。試験直前はこの表だけ見返せば足ります。

税は「誰が・何に・いくら」の 3 点をセットで押さえれば、2 問中 2 問を安定して取れる得点源になります。次章では、地価公示法・不動産鑑定評価基準といった価格の評価のルールを学びます。本章で扱った「固定資産課税台帳の登録価格」がどのように決まるのか、その土台にあたる分野です。