国土利用計画法と農地法

国土利用計画法の全体像 — 目的は「地価の高騰を抑えること」

国土利用計画法（以下「国土法」）は、1970年代の地価暴騰を受けて作られた法律です。目的は一言でいえば地価の高騰と、投機目的の土地取引を抑えること。この趣旨さえ握っておけば、初見の肢でもかなり判断できます。たとえば「値上がりしない取引は規制する必要がない」と考えれば、贈与や相続が届出の対象外であることも自然に理解できます。

国土法の規制は、その土地の地価がどれだけ危険な状態かによって4段階に分かれています。地価が最も危険な区域ほど強い規制（許可制）がかかり、何も問題のない大部分の地域には最も弱い規制（事後届出制）だけがかかる、という構造です。

事後届出制 — 誰が・いつ・どこへ

市街化区域などの一定面積以上の土地について土地売買等の契約を締結した場合、権利取得者は、契約を締結した日から起算して2週間以内に、土地が所在する市町村の長を経由して都道府県知事に届け出なければなりません（国土利用計画法23条）。この「誰が・いつ・どこへ」の3点は、そのまま毎年出題されます。

最重要なのは届出義務者が権利取得者（買主）だけという点です。国土法が見張りたいのは「取得した土地をこれからどう使うつもりか」なので、土地を手放す売主に義務を課す意味がありません。したがって「売主および買主は届け出なければならない」という肢は、それだけで誤りと判定できます。

届出が必要な面積 — 「2・5・10」

すべての土地取引を届出対象にすると窓口がパンクしてしまうため、一定面積以上の取引だけが対象になります。面積は、市街地に近いほど小さく（＝規制が厳しく）設定されています。

一団の土地 — 事後届出は「買いの一団」で判定する

面積要件は、1筆ごとではなく一団の土地単位で判定します。一団の土地とは、①土地が物理的に接続しており、②一連の計画のもとに一体として利用される土地のことです。ここで決定的に重要なのは、事後届出では権利取得者を基準に判定するという点です。届出義務者が買主だけなのですから、判定も買主側から見るのが当然、と考えれば覚えられます。

届出が必要な契約 — 判定のカギは「対価」

届出の対象は「土地売買等の契約」です。定義は少し長いのですが、次の4つの要素をすべて満たすものと整理できます。

1. 土地に関する権利（所有権・地上権・賃借権）についてであること
2. その権利の移転または設定であること
3. 対価を得て行われること（有償であること）
4. 契約（予約を含む）であること

地価対策という趣旨から考えると、③の「対価」が判定の中心になります。ただでもらう土地は地価を動かさないからです。したがって、贈与・相続・遺産分割・法人の合併・時効取得は、いずれも対価がないので届出不要です。また、抵当権の設定は土地を使う権利を取得するものではない（担保にとるだけ）ので、そもそも①に当たらず届出不要です。

さらに、契約自体は上の要件を満たしていても、次の場合は届出が不要になります。相手が公的主体であれば投機のおそれがなく、農地を農地のまま取得する場合は別の法律（農地法）が用途をきちんと見張ってくれるからです。

• 当事者の一方または双方が国・地方公共団体等である場合（都市再生機構や地方住宅供給公社なども含みます）
• 民事調停法による調停に基づく場合
• 農地法3条1項の許可を受けることを要する場合（＝農地を農地のまま取得する取引）

届出の後 — 審査されるのは利用目的だけ

届出事項は、当事者の氏名・住所、土地の所在と面積、権利の種別と内容、契約締結年月日、対価の額、そして土地の利用目的などです。ここで最頻出の論点が登場します。対価の額は「届け出る」項目ではあっても、「審査・勧告される」項目ではありません。事後届出はすでに契約が終わった後の手続なので、いまさら価格に口を出しても意味がなく、知事が見るのは「その土地を今後どう使うか」だけなのです。

知事は、届出に係る土地の利用目的が土地利用に関する計画に適合しないと認めるときは、届出があった日から起算して3週間以内に、利用目的について必要な変更をすべきことを勧告できます（合理的な理由があるときは、3週間の範囲内で期間を延長できます）。勧告を受けた者がこれに従わないときは、知事はその旨と勧告の内容を公表することができます。「公表しなければならない」ではありません。

もうひとつの頻出論点が、制裁の非対称性です。勧告に従わなくても、罰則はなく、契約も有効なままです。ところが届出そのものを怠った場合には罰則があります（6か月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金）。ただしこの場合も契約は有効で、無効になることはありません。「無届だから契約は無効」は誤りです。なお、知事は届出をした者に対し、利用目的について助言をすることもできますが、助言に従わなくても公表すらされません。

注視区域・監視区域・規制区域 — 事前届出制と許可制

地価が危険な状態にある区域では、契約を締結する前にチェックする仕組みに切り替わります。注視区域は地価が相当な程度を超えて上昇するおそれのある区域、監視区域はさらに地価が急激に上昇するおそれがあり適正な土地利用の確保が困難となるおそれのある区域で、いずれも都道府県知事が5年以内の期間を定めて指定します。

事前届出制では、事後届出制と次の点が正反対になります。届出義務者は当事者双方（権利取得者と譲渡人の両方）、届出は契約締結前、そして届出後6週間を経過するまでは契約を締結できません（この間に知事から勧告または勧告しない旨の通知があれば、その時点で締結できます）。また、契約前なのですから予定対価の額も審査・勧告の対象になります。ここが事後届出との最大の違いです。

最も強い規制が規制区域です。投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われるおそれがあり地価が急激に上昇するおそれのある区域について知事が指定し、区域内では面積を問わずすべての土地売買等の契約に知事の許可が必要になります。許可を受けないでした契約は無効です。届出制では契約が有効なままなのと対照的で、ここが唯一「契約が無効になる」パターンです。もっとも、規制区域はこれまで一度も指定された実績がありません。

農地法 — 目的は「農地を守ること」と、農地の判定

ここからは農地法です。趣旨は農地を守ること。農地は一度潰して宅地にしてしまうと二度と元に戻らないため、農地が失われる場面と、農地を耕す人が変わる場面に許可を要求するのが農地法の骨格です。

まず「農地とは何か」から。農地とは耕作の目的に供される土地をいい、その判定は現況（実際の状態）によります。登記簿上の地目が山林や雑種地であっても、現に耕作されていれば農地です。逆に、登記地目が「田」でも現況が駐車場なら農地ではありません。また、一時的に休耕している土地も農地です。この現況主義は毎年のように問われます。

もうひとつ、採草放牧地という概念があります。農地以外の土地で、主として耕作や養畜の事業のための採草・家畜の放牧の目的に供されるものです。採草放牧地は3条と5条の対象になりますが、4条（転用）は農地専用で採草放牧地には適用されません。牧草地を潰すことは農地を潰すほどの打撃ではない、と考えると納得できます。

3条・4条・5条 — 「人が変わるか」×「使い方が変わるか」

農地法で覚えるべき条文は3つだけです。3条＝権利移動（耕す人が変わる）、4条＝転用（使い方が変わる）、5条＝転用目的の権利移動（両方変わる）。2つの軸で整理すると、どの条文かは機械的に判定できます。

ここで見落としやすいのが、一時的な転用でも許可が必要だという点です。砂利採取のために農地を借りて掘り、採取が終わったら埋め戻して農地に戻す場合や、工事期間だけ資材置場として借りる場合も、その間は農地が農地でなくなる以上、4条（権利移動を伴えば5条）の許可を受けなければなりません。農地法は一時的な利用を許可の対象から外しているのではなく、逆に「使い終わった後に農地へ戻ることが確実と認められないとき」を不許可事由として定めています（5条2項6号・7号）。つまり一時的な利用は「許可がいらない話」ではなく「許可の審査で厳しく見られる話」です。

許可が不要になる場合

公共性が高い場合や、そもそも当事者に選択の余地がない場合には許可が不要になります。特に頻出なのが相続です。相続は人の死亡によって当然に発生するもので、許可を求めても断りようがありません。そのため許可は不要ですが、遅滞なく農業委員会へ届け出る必要があります。「相続だから許可も届出も不要」という肢は誤りです。

市街化区域内の特例と、違反したときの効果

市街化区域は「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」ですから、農地が宅地に変わっていくことはむしろ歓迎されます。そこで4条・5条については、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可が不要になります。ここには3つの罠が仕込まれています。①届出は「あらかじめ」＝転用に着手する前でなければならない（工事完了後の届出では意味がありません）、②届出先は知事ではなく農業委員会、③3条にはこの特例がない。とくに③は毎年のように狙われます。農地を農地のまま売買しても農地は減らないので、市街化区域だからといって特例を与える理由がないのです。

違反した場合の効果も整理しておきます。3条・5条の許可を受けずにした契約は効力を生じません（所有権は移転しません）。4条は権利移動を伴わないので契約の効力という問題は生じませんが、4条・5条に違反した転用については、知事等が工事の中止や原状回復その他違反を是正するために必要な措置を命ずることができます。罰則は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金で、法人が4条・5条に違反した場合には1億円以下の罰金という重い両罰規定が用意されています。農地を守るという趣旨の強さが罰則の重さに表れています。

農地の賃貸借の保護

農地法は、農地を耕す人（借り手）も保護しています。頻出は次の3点です。

なお、農地の賃貸借は建物所有を目的とするものではないため、借地借家法は適用されません。保護のルールは農地法が独自に定めています。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

国土法と農地法は、覚える量に対して得点効率が最も高い2分野です。国土法は「権利取得者・2週間・利用目的だけ」、農地法は「3条＝農業委員会・4条5条＝知事等・市街化区域特例は4条5条だけ」という骨格を押さえたうえで、上の表のひっかけパターンを確認すれば、本試験で2問取り切れます。次章では土地区画整理法と盛土規制法を扱い、法令上の制限8問を仕上げます。