8種制限 — 自ら売主の特別規制

8 種制限はいつ働くのか — 前提の判定が最初の関門

宅地建物取引業法は、原則としてプロである宅建業者とアマである消費者の間の情報格差を埋めるための法律です。しかし宅建業者が自ら売主となるときは、業者は単なる仲介者ではなく取引の当事者そのものになります。相手方の消費者は、契約条件を決める力でも情報量でも圧倒的に不利です。そこで宅建業法は、この場面に限って民法の原則を修正する 8 つの特別ルールを置きました。これが8 種制限（自ら売主制限）です。

逆に言えば、買主もプロ（宅建業者）なら守る必要がありません。宅建業法 78 条 2 項は、8 種制限の規定を宅建業者相互間の取引には適用しないと定めています。また、売主が一般の方で宅建業者は媒介・代理をしているだけ、という場合も「自ら売主」ではないので適用されません。本試験は必ずこの前提を問題文の冒頭に書いてきます。問題文を読んだら真っ先に「誰が売主で、買主は業者か」を確認するのが解法の第一歩です。

8 つの制限は、バラバラに 8 個覚えようとすると必ず取りこぼします。取引が進む時間の順に並べると、それぞれがどの危険を防いでいるのかが見えてきます。

クーリング・オフ — 8 種制限の最重要論点

クーリング・オフは、8 種制限のなかで最も出題頻度が高く、単独で 1 問まるごと出ることもある論点です。趣旨は明快で、冷静な判断ができない場所で買う気にさせられた買主に、頭を冷やす時間を与えることにあります。裏を返せば、買主が冷静に判断できたはずの場所での申込みは保護の対象外になります。この趣旨さえ握っていれば、場所の判定はほぼ理屈で解けます。

まず「場所」を判定する

クーリング・オフの可否は、買受けの申込みをした場所で決まります。申込みの場所と契約締結の場所が違うときは、申込みの場所が基準です。テント張りの案内所で申し込んで翌日に事務所で契約書に署名した、という設定なら基準は案内所（＝解除できる）になります。逆に事務所で申し込んで喫茶店で契約した場合は解除できません。

次に「8 日」と「引渡し＋完済」を判定する

場所の関門を通っても、次の 2 つのいずれかに当たると解除できなくなります。

1. 売主業者から書面でクーリング・オフができる旨とその方法を告げられた日から起算して8 日を経過したとき
2. 買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき

1 つ目で決定的に重要なのは、書面で告げられていなければ 8 日のカウントが始まらないことです。口頭で説明しただけでは足りません。したがって告知書面が交付されていない事案では、契約から何か月経っていても解除できます。また「告げられた日から起算して」なので告げられた日そのものを 1 日目として数えます（初日算入）。月曜に告知を受けたら翌週の月曜が 8 日目です。

その告知書面に何を書くかは、宅建業法施行規則 16 条の 6 が次のとおり定めています。中身はこの節で学ぶルールそのもので、買主が自分の権利を書面で確かめられる状態にするための仕組みです。

• 買受けの申込みをした者・買主の氏名（法人は商号または名称）と住所
• 売主である宅建業者の商号または名称・住所・免許証番号
• 告げられた日から起算して 8 日を経過する日までは、引渡しを受けかつ代金の全部を支払った場合を除き、書面により申込みの撤回・契約の解除ができること
• その撤回・解除について、業者は損害賠償や違約金の支払を請求できないこと
• その撤回・解除は書面を発した時に効力を生じること
• 手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額を返還すること

2 つ目は両方そろって初めて解除できなくなる点が急所です。引渡しを受けていても代金が一部でも残っていれば解除できますし、代金を完済していても引渡しを受けていなければ解除できます。片方だけを示して「解除できない」とする肢は誤りです。

解除の方法と効果

買主の解除の意思表示は書面で行い、その書面を発した時に効力が生じます（発信主義）。8 日目に郵便局の窓口に出しさえすれば、売主に届いたのが 10 日目でも有効です。到達を要求する肢は誤りです。

効果は契約の白紙撤回です。売主業者は受領した手付金その他の金銭を速やかに全額返還しなければならず、損害賠償や違約金を請求することはできません。「実際にかかった広告費だけは請求できる」といった肢も誤りです。そして、これらの規定に反する特約で申込者等に不利なものは無効です。「クーリング・オフは 5 日以内とする」「解除する場合は違約金 10 万円を支払う」といった特約は、その部分が効力を持ちません。

手付の額の制限と、必ず解約手付になるルール

手付には本来いくつかの性質があり得ますが、宅建業法 39 条は業者が自ら売主となる売買では常に解約手付として扱うと定めました。契約書に「この手付は違約手付とし、解除はできない」と書いても、買主に不利な特約として無効になります。買主は手付を放棄すれば理由を問わず契約から降りられる、という退路が必ず確保されるわけです。

その手付の額にも上限があります。代金の額の 10 分の 2 を超える手付を受領することはできません。上限を設けたのは、手付が大きすぎると買主が手付放棄による解除を事実上選べなくなり、解約手付の意味が失われるからです。2 割を超えて受け取った場合、超える部分についてのみ無効となり、買主は超過分の返還を請求できます。契約全体が無効になるわけではありません。

解除できるのは相手方が契約の履行に着手するまでです。履行の着手とは、売主が所有権移転登記を済ませた、買主が中間金を支払った、といった客観的に外部から認識できる行為を指します。単に代金を用意した、引越しの手配をしたという程度では着手にあたりません。売主が解除するときは倍額を現実に提供する必要があり、口頭で伝えるだけでは解除の効力は生じません。

手付金等の保全措置 — 5％・10％・1,000 万円

買主が代金の一部を先に払ったのに、引渡し前に売主業者が倒産したらどうなるでしょうか。買主は物件も手に入らず、払ったお金も戻ってきません。この危険を断つのが手付金等の保全措置です。

ここでいう手付金等とは、名目が手付金・中間金・内金のいずれであっても、代金に充当されるもので、契約締結の日以後、物件の引渡し前に支払われるものを指します。引渡し後に支払われる残代金は含まれません。

保全のラインは物件が未完成か完成かで変わりますが、その判定は売買契約を締結した時点で行います。契約時にまだ工事が完了していなければ、その後に完成しても5％の基準のままです。「契約後に完成したのだから 10％でよい」とする肢は誤りです。

未完成物件で指定保管機関による寄託が使えないのは、集めた資金を建築工事に投入できなくなり、かえって工事が止まるおそれがあるためです。理由とセットで覚えると入れ替えのひっかけに強くなります。

判定の手順を、代金 5,000 万円の完成物件で確認します。

1. 完成物件なので基準は「代金の 10％以下 かつ 1,000 万円以下」です。
2. 代金の 10％は 500 万円。1,000 万円と比べて低い方の 500 万円が保全不要の上限になります。
3. 手付 400 万円だけなら保全は不要です。ここで中間金 300 万円を受け取ると合計 700 万円となり上限を超えるので、700 万円全額について保全措置を講じてからでなければ受領できません。
4. なお手付の上限は代金の 2 割＝1,000 万円ですから、手付 400 万円は 39 条の制限には触れません。2 割の制限と保全措置は別々に判定します。

保全措置を講じないまま業者が支払いを求めてきた場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができます。買主が支払いを拒んでも債務不履行にはなりません。

他人物売買の制限 — 民法との違いが問われる

民法では、他人の物を売る契約も有効です（売主は権利を取得して買主に移転する義務を負います）。しかし宅建業法 33 条の 2 は、業者が自ら売主となる場合について、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結してはならないと定めました。手に入る保証のない物件を売られると、買主は代金を払っても引渡しを受けられない危険にさらされるからです。

例外は 2 つです。

• 業者が物件を取得する契約を締結しているとき。この取得契約は予約でも構いませんが、効力の発生が停止条件に係るもの（停止条件付き契約）は認められません。条件が成就しなければ物件を取得できず、危険が残るためです。
• 未完成物件について、手付金等の保全措置が講じられているとき。まだ存在しない建物は「自己の所有に属しない」ものですが、保全措置があればお金は戻るので売却が許されます。

担保責任の特約・損害賠償額の予定・割賦販売・所有権留保

担保責任についての特約の制限（40 条）

民法では、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、買主は不適合を知った時から 1 年以内に売主へ通知すれば、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができます。宅建業法 40 条は、この民法のルールより買主に不利な特約を無効とし、唯一通知期間を目的物の引渡しの日から 2 年以上とする特約だけを有効としました。引渡しから 2 年という起算点の方が売主にとって明確で、買主にとっても実質的な不利益が小さいと考えられたためです。

最大の急所は、無効になった特約の代わりに何が適用されるかです。無効になれば特約がなかったことになるので、民法の原則（知った時から 1 年以内の通知）に戻ります。「引渡しから 2 年に短縮される」のではありません。

損害賠償額の予定等の制限（38 条）

損害賠償額の予定と違約金を定める場合、これらを合算した額が代金の 10 分の 2 を超える定めをしてはならず、超える部分が無効になります。代金 3,000 万円なら合計 600 万円が上限で、「予定 500 万円＋違約金 300 万円」と定めても 600 万円までしか効力を持ちません。

ここで狙われるのが、予定を定めなかった場合です。予定がなければ 38 条の出番はなく、実際に生じた損害額を証明して請求できます。その額が代金の 2 割を超えていても構いません。「予定を定めない場合でも 2 割が上限」とする肢は誤りです。

割賦販売契約の解除等の制限（42 条）と所有権留保等の禁止（43 条）

割賦販売とは、代金の全部または一部を目的物の引渡し後 1 年以上の期間にわたり、かつ 2 回以上に分割して受領する売買です。買主が支払いを遅れたとき、業者は30 日以上の相当の期間を定めて書面で催告し、その期間内に支払われないのでなければ、遅滞を理由に契約を解除したり残代金の一括支払いを請求したりできません。民法の「相当の期間」を 30 日以上と明確化したものです。これに反する特約は無効です。

所有権留保とは、代金が完済されるまで売主が所有権（登記）を手元に残す方法です。43 条は、割賦販売をした業者に対し、物件を引き渡すまでに登記その他引渡し以外の売主の義務を履行することを求めています。例外として、引渡しまでに代金の 10 分の 3 を超える額の支払いを受けていない場合には、3 割を超える支払いを受けるまで留保できます。3 割を超えて受け取ったらもう留保できない、というのが基本形です。

これには 2 つの補足があります。ひとつは 43 条 1 項ただし書で、買主が、登記後の代金債務を担保する抵当権・不動産売買の先取特権の登記を申請する見込みも、保証人を立てる見込みもないときは、業者は登記を移す義務を負いません。もうひとつは 43 条 2 項で、引渡し後に 3 割を超える支払いを受けた業者が、担保の目的でその物件を譲り受けること（譲渡担保）も禁止されています。登記だけ移して実質的に担保を取り戻す抜け道をふさぐ規定です。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

8 種制限は数字の集合体です。最後に、代金に対する割合と期間を一枚にまとめておきます。

「超える部分だけが無効」なのか「特約全体が無効になって原則へ戻る」のかを区別できれば、8 種制限の応用問題はほぼ処理できます。次章では報酬計算・監督処分・住宅瑕疵担保履行法を扱い、宅建業法 20 問の仕上げに入ります。